2014年6月15日 星期日

樓市分化:新界市區二手樓走兩極

文匯報

近期多幅地皮招標反應冷淡,發展商闊綽不再,讓人聯想到是否看淡後市。同時,反映本港樓市的中原城市領先指數CCL走勢反覆,不過當下多個藍籌屋苑創出新高呎價成交。綜合多種現象分析,地皮的位置、成交單位類別及數據等,反映樓市正處分化局面,買家入市需格外留神。

土儲過多 新界滯銷

踏入2014年,地皮標售屢現「震撼彈」,去年曾流標的港鐵天榮站上蓋項目,在年初「鬆綁」條款後重 推,結果迎來第二次流標收場。同時,新晉豪宅區白石角地皮標售表現「坎坷」,3月時成為政府重推土地招標以來首幅流標地皮;及至上月底,毗鄰一幅臨海地標 出,每呎樓面地價竟低至3,300元,低於市場預期下限約17.5%。至於上月中標出之屯門井財街地皮,每呎地價竟低見1,938元,創出近年屯門區地價 新低。
不過應當留意,市區地近期連創瘋價,其中南區壽臣山道西地皮,上月每呎樓面地價達30,888元,打入本港最貴地皮前五。至於灣仔捷船街一幅奀地亦以天價2.33億元標出,樓面呎價高逾1.6萬元,可見市區地皮矜貴搶手。 

市區地少 重金吸納 

就發展商而言,市區住宅向來有市有價,加上地皮供應稀缺,不得不重金吸納,除了造就上述瘋價地皮,亦 令港九各區掀起舊樓收購戰。新界多幅住宅地標售反應顯得慘淡,無他,港府本年度共推逾廿幅新界地,發展商自然有權「揀擇」,其中數間龍頭發展商目前更坐擁 大量新界土地儲備,政府所推之地並不合其「胃口」。 

樓價企穩 搶細價盤

另一邊廂,二手市場近期頻現呎價新高,其中青衣青怡花園一個實用343方呎的單位,日前以388萬元成交,實呎11,312元,創屋苑實用呎價新高。至於香港仔居屋雅濤閣一個中層戶,上月以綠表價378萬元售出,實呎達8,957元,創南區綠表居屋呎價之冠。
縱觀現時多宗二手成交,以600萬元以下之中低價成交支撐。政府推出「辣招」逾年,樓價卻沒大幅回 落,細碼盤成為急於上樓首置客的必爭之選。雖然呎價刷新紀錄,但整體售價仍在負擔之內,上車客亦不介意「高價」入市。市場人士指,在辣招影響下,銀碼較大的物業交投最受影響,業主往往需擴闊議幅,方能獲得承接,帶動CCL反覆。在上述種種影響下,造就新界地「滯銷」、市區地搶手、CCL反覆、二手現新高的分化。 

■香港文匯報記者 蘇洪鏘

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