香港樓市前景初探

AM730

C觀點: 施永青

自從美國把中國定性為威脅美國一哥地位的敵對國家之後，我已有以下的判斷：中國的經濟發展會失去很多有利條件，一定沒法發展得像以前那麼順暢。這種情況無可避免會拖累香港的經濟，因為香港的經濟主要靠服務業，而香港的服務業的最大客戶就是中國大陸；大客戶前景不利，香港又怎會不被拖累？

樓市是經濟週期的誇張版，如果經濟發展的前景不明朗，一定會妨礙社會上的資金——包括用家手裡的資金與投資投機者手裡的資金，流入房地產市場；樓市可能因而轉角，從上升週期轉入下降週期。

由於美國這次國策定位的轉變，是一項基本性的改變，而且已取得兩黨與民間的基本共識，所以不管特朗普是否繼續當美國總統，這個國策也不會改變。因此，香港的經濟將會在一段相當長的時間裡，都會受這種宏觀的大環境所困擾，樓市亦會處於下行階段。

要走出這種困境，不能幻想美國會改變國策，那就只能靠中國進行自我調整，以適應新的宏觀形勢。如果中國的領導人願意按著鄧小平的思路去作這樣的自我調整的話，美國的壓力反會倒迫中國進一步改革開放，但如果中國的領導人傾向按毛澤東的思路去辦事的話，那中美關係只會進一步惡化，而中國的經濟亦會走入計劃經濟的死胡同。

所謂鄧小平的思路，就是不管白貓黑貓，會捉老鼠就是好貓；也就是用實踐去檢驗真理，不再在「姓資」與「姓社」的理論問題上作無謂的爭論，發展才是硬道理。具體的做法就是放棄依賴中央集權的國營計劃經濟，而是開放更多的空間讓民營企業也可以百花齊放，一起在市場上進行公平競爭。這就要中央放棄一部分手上的權力，讓地方與民間可以有更多的自主空間，令更多人的創意與積極性都可以發揮出來。

如果按著這樣的路線去走，中國的經濟有機會在三至五年裡適應新的國際大環境，逐步走出谷底，不再害怕美國的制約。屆時，香港的經濟與樓市亦會進入新一輪的上升週期。

然而，這只是我最理想的寄望，真的走得通，也要三至五年才能實現。我預期樓價要在經濟找到新出路之後，才有機會見底回升。因此，在這三年至五年裡，樓價的主趨勢仍會是向下回落；有時落得急的時候，或者會反彈一下；但即使有反彈，也難改一浪低過一浪的主要模式。

若政府的政策得宜，應設法把樓價的跌幅控制在30%之內。這是一條重要的臨界線，因為大部分首次置業人士都會做七成按揭。這即是說，樓價中只有三成是這類小業主自己的資產，其他七成都是欠銀行的債務。因此，一旦樓價的跌幅超過三成，就代表這類小業主的資產會被全部蒸發掉；他們甚至會淪為負資產。他們以後的人生路會十分難行，社會的動力亦會受到破壞。

有時，銀行為了減少自己的風險，還會在這個時候，強制小業主賣樓，以免銀行自己的損失進一步擴大。這就會造成惡性的連鎖反應——樓價愈跌，就會有愈多人被迫賣樓，結果愈跌愈多。屆時，樓價就不一定跌三成就可以企得住了。政府有責任避免市場出現恐慌。