張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
自從今年首季樓市出現小陽春後，大市便徐徐轉淡。由土地註冊處整體物業註冊宗數及金額分析，首8個月中，只有2月、3月、4月及5月的按月計整體物業註冊宗數衝破5,000宗，其餘月份都停留在5,000宗以下。成交金額方面，則只有3月及4月份企穩在600億元上，其餘月份只餘得450億元下，大市成交金額由5月份起便持續走低，近兩個月更跌到近300億元左右。
新盤變招「愈劈愈狠」
回顧疫情過後發展商開售新盤的策略，大家都看見基本上一致，都是「先低後高」，參考附近二手樓均價，開售均價貼近二手樓水平，再次逐步加推微加價，均錄得不俗的成績，不少新盤連番首次開售都可以錄得售罄或售出近九成以上。不過，新盤單位購買能力快速耗盡，發展商有感新盤銷情趨淡，便立刻更改銷售策略：鬥快賣樓，愈劈愈狠，以價格戰吸引剩餘剛需力盡快入市。其實發展商改變策略，大家也不難理解。根據市場資料和特區政府官方數據，粗略計算下半年可供發售新盤單位不少於23,500個，大致上分為四大主要地區，包括啟德（含觀塘）、新界北區（屯門、元朗、天水圍、洪水橋、大埔、錦田）、黃竹坑區及將軍澳地區，分別可提供8,526伙、7,423伙、5,850伙及4,529伙。如果以單地區計算，則啟德和黃竹坑地區肯定是主要戰場，將成為發展商減價戰的爆發地點。
兩區新盤料爆減價戰
長江實業利用「震撼價」成功售出大部分油塘單位，主因是其地價成本偏低，客觀地仍錄得較合理利潤。不過發展商買進啟德和黃竹坑土地時，正是樓市高峰時期，地價高企且持貨多年利息支出也不低，造成發展商新盤單位成本高昂，下調售價空間不大，也說明其猶豫地淡市大賣的原因。過去幾年間，這兩大地區新盤開售成績未如理想，縱然近月發展商也以低位開售、增加代理佣金，但是銷售成績未見突出。
傲玟銀主盤開價矚目
新盤市場靜待消息的另一個焦點，是何文田傲玟遭銀主接管正部署短期重售。接管人已委託代理公司進行「軟性」銷售活動，市傳9月內便「開打」。市場傳言接管人將以低於二萬元均價開售，視乎市場反應再稍微提價再推售，但是目標均價也不會超過三萬元。如果消息屬實，則將對九龍區豪宅影響巨大，啟德地帶尤其是跑道區的豪宅價錢會承受巨大下調壓力。在豪宅市場剛需力還未復常前，這枚巨大的「炸彈」絕對是震撼性的，大家不妨拭目以待。
另外，二手單位也是「價量齊跌」，比較2022年和2023年首8個月的數據便可知一二：2022年二手樓市成交宗數和成交金額分別為36,974宗和2,986.8億元，而今年首8個月成交宗數和金額則分別為27,774宗和2,088.4億元，均價由808萬元下跌至752萬元，跌幅超過7.45%，其中尤以樓齡高的傳統屋邨盤跌幅更大。樓宇按息急升迫使回報率自動調整向下，雖然因有內地學生及專才湧港推高租金水平，但是樓價跌勢仍然持續，令回報率疊加地升高。
2023年的首季樓市小陽春為時短暫，第二季中段起開始轉勢向下，筆者預期住宅樓價年底有機會錄得負增長。對於整體本地經濟，樓價向下調整不失是好事，買家起碼可用同價格買進較大單位，「上車一族」得以一圓置業夢。
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