摩根大通發布最新報告指出，香港地產的下跌趨勢仍持續，但部分子行業或將回穩。
報告指出，除領展(00823)於下月公布業績外，本地地產股的業績大部分已登場，總體而言，由於開發利潤率受壓和寫字樓租金持續下跌，盈利按年跌6%，但大部分地產股的派息都能維持。
考慮本地地產股子行業的穩定性和估值，首選為太古地產(01972)及領展，前者料將受惠中國零售業改善，領展則可望受惠於香港必需品零售企穩。
住宅市場方面， 摩通認為，發展商的利潤或持續受擠壓，隨着發展商主動減價推售新盤，今年本港住宅樓價價仍有機會下跌5%。
香港零售市場，商戶租金的調整分歧，九龍倉置業(01997)對其以奢侈品為主的商場持謹慎態度，領展則指零售有所改善。摩通認為，必需品零售市場呈回穩，但非必需品仍然面臨挑戰。
香港寫字樓市場持續弱勢，報告表示，2024財年平均租金收入按年跌4%，而自2020年以來的租金收入跌15%，所有收租股都錄得租金下跌，大部分並預期調整會持續至2025財年。
瑞銀財富管理投資總監辦公室在報告中預測，黃金價格有望達到每盎斯3200美元。如果關稅相關風險或地緣政治風險上升，金價可能會達到3500美元，這是預測的上行情景。
彭博引述瑞銀報告指出，除了避險需求外，還看到投資者對黃金的長期配置需求增加的跡象。黃金ETF的全球流入量達到歷年來首季的高位，全球主要地區持倉量均有較大增長。
報告稱，全球投資者正努力應對潛在的滯脹、衰退和地緣政治緊張局勢，以及貿易和經濟的不確定性，即黃金作為對沖尾部風險的作用再次成為投資者關注的重點。
隨着各國央行在過去3年中以創紀錄的速度購買黃金，加之美元或面臨貶值風險，私人投資者似乎也紛紛效仿央行，增加了黃金敞口。今年首季黃金ETF和以往同期相比的逆勢流入，加上央行持續的黃金購買和強勁的零售金幣、金條需求，可以被視為黃金市場的廣泛積極情緒。
近幾年，網上從不缺「香港賺錢深圳花」的消息。
香港人在深圳山姆排隊搶購的新聞還沒過去多久，港人北上潮水有了新變動：香港人正在北上置業，擠爆深圳樓市。
數據顯示，部分樓盤香港買家的比率高達三成，深圳福田口岸附近新盤香港客戶的比重超過兩成。
據《鳳凰 WEEKLY》上周六（29 日）報導，在這些香港買家中，活躍著許多銀髮族的身影，他們的目的只有一個：養老。
北上養老的香港人過著最讓打工人羨慕的生活，他們吃著粵菜，講著粵語，結伴打麻將、唱 k，閒來無事就散步買菜…… 在中國生活節奏最快的城市之一，過著最鬆弛的晚年生活。
以至於坊間開始流傳起一個無法被驗證的新傳說：
深圳幸福指數最高的人，並非大廠員工和科技新貴，而是北上養老的香港人。
84 歲香港老人何伯每個月領港府派發的生活金 4,000 多元，用 2,000 元在深圳租下一室一廳。要是在香港，2,000 塊只能租一間 6 平方公尺左右的「劏房」。
根據 2025 年 2 月的數據，若民眾想在香港市中心租一居室，平均每月要付房租 1.6 萬港幣，基礎生活開支接近 9,000 港幣，總生活費近 2.5 萬港幣。
來到深圳的何伯，每天晨起鍛鍊，然後到超市裡買菜煲湯總花費只需 30 多元。
跟香港相比，深圳的物價十分低廉。
香港賣到 15 元上下的純淨水，在深圳只需要 2 元一瓶。在香港，80 元只夠吃一頓午餐簡餐，在深圳已經可以下館子了。作為全廣物價最高的城市，深圳的雞蛋、蔬菜、肉類等食材價格依然比香港便宜 50%～70%。
衣食住行便宜就算了，在深圳娛樂的花銷也遠低於香港。仔細核算唱 k、看電影等日常娛樂活動的成本，港深兩地的價差甚至可以接近千元。
據數據庫公司 Numbeo 的測算，在香港生活每月開支約為深圳的 2.4 倍。
飯後，閒來無事的何伯，還會再找個茶餐廳，點個菠蘿油和港式凍奶茶，日常坐一下午跟老友吹水。
是的，他的老友也是來深圳養老的香港人。
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樓價尚未有顯著上升的信號，但租金卻節節上升，逼近歷史高位。擁有物業收租的投資者若能在低位入市，自然會感到回報不錯，但不要以為租金升幅對小業主沒有影響。政府在每個財政年度都會更新差餉物業估價署的租值，這直接推高應繳付的差餉及地租。每個財政年度開始時，政府都會重估「應課差餉租值」，並將載有全港「應課差餉租值」的名冊在每年三月底至五月間公開，供公眾免費查閱。今年你又需要多交多少差餉？
政府財政赤字嚴重，需要透過舉債等方式增加收入之餘，政府對惠及民生的措施也大幅縮水，包括連續第三個年度削減全港小業主的差餉及地租寬免。
全盛時期，我們可以獲得四季的差餉寬免，首兩季的上限為1,500元，後兩季為1,000元。但自2023年度起，政府已減少寬免，只提供兩季寬免，每季上限1,000元。2024年再減至一季寬免，上限仍為1,000元。下一年度再縮減，只在第一季提供寬免，金額上限降至500元。
由於我們繳交的差餉與租值息息相關，當租金不斷上升且政府縮減差餉寬免時，以前視為微不足道的開支，現在可能會額外感到負擔。《胡‧說樓市》編輯部在過去幾年研究的案例反映了這一點。
政府放寬細價樓印花稅，400萬元以下物業只需繳付100元印花稅，十大屋苑之一的「沙田第一城」開始有「低於400萬元」的選擇。但當物業估值下滑，業主的物業價值大幅縮水時，下一年度所需支付的差餉及地租卻逆市上升。
這個早幾年前創出呎價新高的單位，位於5期50座高層G室，我們一直追蹤其租值變化。單位實用面積303呎，業主當年以680萬元買入，差估署的評估租值從2021至2023年都維持在129,480元，去年調升至133,320元，今年再更新至142,680元，按年上升7%。
由於政府按租值徵收5%差餉及3%地租，業主全年須繳付11,414元給政府，扣除首季僅500元的差餉扣減，令第一季應付金額減至2,353元，第二至四季須全額支付差餉及地租，每月須支付2,853元給政府。全年就要繳付超過萬元，比2024年多支出1,250元。
映灣園賞濤軒3座高層F室，實用面積502呎，政府在評估其應課差餉租值時，由2021年以來都未有調升過，連續幾年維持在每年131,760元，但下年度卻大幅調升至158,160元，增加20%。
因此，按同樣的計算方式，在扣除所有寬免後，業主2024年全年僅須交9,540元差餉及地租，但明年卻需增加至12,152元，支出增加2,612元。
細價樓多幾千元的支出，總體來看未必太誇張，但對於其他大單位的業主而言，負擔可能更加明顯。例如，海怡半島17座高層G室，實用面積1,338呎，租值由2023年的518,400元，上調至2024年的533,400元，下年度將增至549,600元。這個單位的業主每年所須繳付的差餉及地租高達四萬多元。2024年須繳付41,672元，而下年度須繳付43,468元。
當然，由於差餉估價署是根據一個時期的租金來評定「應課差餉租值」，因此有可能與當下的狀況有所差異。如果你不同意估值，必須在5月31日之前向署長提交表格R20A的建議書，估價署署長會在12月1日前發出決定通知書。如果你對裁決仍然不滿意，則可以在收到通知書後的28天內再提交申訴。
