市場消息指出，灣仔軒尼詩道全幢酒店以2.8億元售出，買家料為京東集團(09618)，有機會把酒店改裝成學生宿舍。
據悉，軒尼詩道218號「218 Apartment」，地盤面積約2180方呎，總樓面約32695方呎，現為酒店用途，提供59間客房，客房面積約370至460方呎。若以成交價2.8億元計算，即呎價約8564元。
物業原本為商廈用途，內地企業首開集團於2007年以1.78億元購入，隨後翻新並改裝成酒店，故持貨19年成交，賬面獲利1.02億元，升值57%。
資料顯示，京東早前已涉足本港學生宿舍項目，斥資7.5億元向遠東發展(00035)購入油麻地上海街268號香港海景絲麗酒店全幢。香港海景絲麗酒店原為一家擁有206間客房的酒店，自2023年起，開始把部分房間用作學生宿舍。根據交易協議，遠東發展旗下公司會管理及營運該物業，為期3年，每年保證收入為4500萬元。
領展(00823.HK)昨(20日)中午公布2026財年中期(截至今年9月底止中期)每基金單位分派按年減少5.9%，昨日股價跌6.4%，今早(21日)沽壓持續，盤中低見35.9元一度下挫近7.5%，半日收報35.96元下滑7.3%，成交額13.18億元。
摩根大通指，領展管理層在業績簡報會的論調比預期更為審慎，稱2026財年下半財年經營環境將略為惡化後才見底。該行原來對領展現財年續租租金調整率預測為中單位數負增長，現改為預測下半財年惡化至高單位數百分，主要因領展本港商場租戶銷售額於今年7月至9月意外轉弱，估計按年跌3%，遠遜本港必需類零售銷售按年增長3%。該行預測領展現財年每基金單位分派按年跌8%，即下半財年按年跌10%，部分因為對上財年較多稅項節省造成的高基數。由於負續租租金調整率將持續拖累下財年租金收入，該行亦下調對領展下財年(2027財年)每基金單位分派預測至按年跌3%，部分被員工成本節省抵銷。該行認為領展單位價格下行空間，或受下財年預測6.3%派息率支撐。該行對領展目標價由48元下調至38元，評級由「增持」降至「中性」。
領展(00823.HK)昨午(20日)公布中期業績後，截至9月底半年度可分派總額按年跌5.6%至32.83億元，每基金單位分派按年減少5.9%至126.88仙。截至9月底止淨負債比率22.5%，較3月底高1個百分點。期內收益按年減少1.8%至70.23億元，物業收入淨額減少3.4%至51.78億元，主要由於本港及內地續租租金調整率為負數。本港物業組合收益按年跌2.4%，物業收入淨額按年跌3.7%，主要由於續租租金調整率為負數及較高的經營成本影響。整體商戶銷售額跌幅收窄，超市及食品類別自2023年以來首次錄得正增長。本港零售物業組合期內簽訂逾345份新租約，續租率約80%。截至9月底平均每平方呎月租62.1元，較3月底下跌1.2元，續租租金調整率為負6.4%。
滙豐環球研究亦下調領展評級至「持有」，目標價由45港元下調至40港元，公司2026財年上半年業績遜於預期，每單位分派按年下跌約6%，料復甦可能需要一段時間，認為要重估需有資產循環計劃或重新點燃增長預期等催化因素。該行指每基金分派下行壓力加大，零售租金重訂率惡化至-6.4%，較2025財年下半年的-5.1%更差。展望未來，該行認為2026財年下半財年每基金分派或將進一步下跌，直到2028財年左右才逐步穩定。雖然領展6.5%的收益率具吸引力，但短期缺乏催化劑。
高盛指，雖然領展旗下組合已見租戶銷售額及人流改善跡象，但考慮到租金與銷售趨勢通常存在滯後、加上一般租約周期為三年，預計現財年下半年負續租租金調整率仍會進一步惡化。成本控制方面，該行指領展已成功推行多項壓縮經常性營運開支措施，例如合併零售及停車場設施管理合約及裁員，但效益被一次性重組及遣散費影響。管理層預計有關成本節省要到全財年才會在財務報表中反映，屆時每年可節省約2億元，相當於收入1%至2%。高盛下調領展現財年起計三個財年核心每股盈利預測0%至3%，目標價由51.1元下調至48.4元，此按現金流折現率作估值，維持「買入」評級。
美銀證券表示，下調對領展現財年起三個財年每基金單位分派預測2%至3%，目標價由45元降至43元。該行關注到，領展於內地零售租金收入大幅下跌，為最大負面意外；本港零售租金續租租金調整率為負6%符預期，但第二財季本港租戶銷售額按年跌幅較第一財季顯著擴大，表現令人失望。該行預計2億元員工成本節省效果大部分將於下財年逐步顯現，有助穩定每基金單位分派。該行料領展下財年年中應有足夠時間調整商戶組合，以更好應對電商競爭，並消化內地平台推出免運費服務效應。該行認為目前預測派息率6.5%，且較本港政府債券收益率高3.5厘的估值已具吸引力，重申「買入」評級，但認同電商滲透帶來的影響仍需時間穩定下來。
券商│投資評級│目標價
里昂│跑贏大市│50.5元->51元
高盛│買入│51.1元->48.4元
摩根士丹利│增持│48元
花旗│買入│50元->45元
美銀證券│買入│45元->43元
瑞銀│買入│44.2元->42元
滙豐環球研究│買入->持有│45元->40元
摩根大通│增持->中性│48元->38元
券商│觀點
里昂│負面因素已反映，風險回報吸引
高盛│中期業績遜預期，受本港零售租務下滑影響及6%分派削減，下財年或扭轉局面
摩根士丹利│中期每基金分派遜預期
花旗│改善前將跌得更深，尋求非內生增長
美銀證券│仍處轉型期但估值吸引
瑞銀│中期經營數據較預期弱
滙豐環球研究│業績遜於預期
摩根大通│業績較預期疲軟，降級至「中性」
本地老牌家族，往往能準繩捕捉到香港地產市道週期。好似97年，傅老榕家族一鋪賣咗中環富麗華（Furama）酒店予林建岳的麗展（0488.HK），呢單刁真係講足近30年。
今鋪能在疫後地產低潮殺到前，摸頂甩手豪宅的，亦屬於老牌潮洲幫、珠寶品牌MaBelle 創辦人馬墉傑家族。識佢嘅人都話佢吋，但又真係吋得起。
2022年底，仍未正式通關之際，樓市仍呈現一片只升不跌的假象。由馬氏三兄弟持有的深水灣道66號六座排屋，以36億元放售予霸菱私募基金創辦人莊佳誠（Jean Salata），呎價$21.88萬，現正申請重建，當時隨著香港地產下滑兼息口高企，市場人士還估計交易會告吹。這宗交易，成為富豪飯局茶餘飯後的佳話，又妒忌又羨慕也，還說馬墉傑（Max Ma） 「係有啲斤兩」。
原本六幢排屋由馬氏三兄弟馬燦銳、馬墉傑及馬墉宜三兄弟各持兩幢，他們都篤信風水玄學，細佬馬墉宜（Lawrence Ma）更跟隨過紫微楊學紫微斗數，相信南區地產的佈局與九運的「南山北水」剛好相反，所以肯把自住的大屋割愛。據知他們現租住淺水灣的服務式住宅。此風水大宅三十多年為他們賺咗住之外，更一次過套現$36億，每人分得$12億，認真和味。但這還不特止，聽聞對珠寶市道在行的二佬馬墉傑，將賣屋套現資金押注買黃金，佢老哥如果揸到今日，又大升1.5倍了，所以佢身邊嘅友人對他不得不「服燒賣」。
馬氏家族係本港嘅老牌潮洲幫，屹立香港70多年，見過香港地產多個週期。父親馬興秋1949年已創立利興鑽石集團，與同屬潮洲的陳智思家族、大生地產嘅馬清偉家族都係世交，佢哋嘅母親早年都係麻雀腳。馬家早年在泰國做鑽石珠寶生意，最出名由緬甸入口紅寶石到泰國，聽聞泰國的軍頭都幫趁利興買寶石，馬家在泰國人脈非常之廣。所以當年馬墉宜的岳父李福兆出獄後，亦選擇移居泰國曼谷長住，有所照應。
除了MaBelle，馬氏亦有另一高檔珠寶牌子 Marbros，意謂馬氏兄弟，佢哋三兄弟都可以講係兄弟同心，其利斷金，「利興」個招牌屹立香港七十多年仍得以傳承。而近排馬氏兄弟又開始留意香港嘅地產，如他們出手掃貨，可能就是香港豪宅見底回升的信號了。
Timing 真是好重要, 一手買的就不用蝕...
本人都差點跌落呢個坑, 2019年想買多層俾仔女返來有夠地方住, 隔壁要賣640萬, 還價600萬不賣, 加多20萬都不賣, 剛好爆示威, 所以決定不買了...只是為了買樓沽了20両金粒,之後買唔返了....
現在深圳整好了兩間俾仔女住, 下個月再收返間裝修, 咁三個仔女可以有一間自己的樓.....
天水圍嘉湖山莊麗湖居9座高層D室，實用面積約544方呎，3房間隔，以470萬元成交，實用呎價約8640元。
利嘉閣地產表示，新買家為換樓人士，計劃轉換新的居住環境，鍾情單位間隔闊落；加上屋苑周邊配套齊全，遂決定洽購。
據悉，原業主於2019年以約600萬元買入單位，賬面虧蝕130萬元或22%。
香港金融管理局發表半年度《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，截至2025年6月，香港家庭負債佔本地生產總值的比率下跌0.1個百分點至87.8%。
本港家庭負債於今年上半年增長1.8%，增幅較去年下半年的0.6%擴大。數據細分顯示，隨著期內住宅物業交易增加，住宅按揭貸款的增長率在2025年上半年上升至1.2%。同期私人貸款增長率上升至3.1%，對比去年下半年為0.5%。
截至6月底，負資產住宅按揭貸款宗數錄37,806宗，較3月底的40,741宗回落。金管局指，相關個案主要涉及銀行職員的住宅按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，鑑於整體按揭貸款拖欠比率於7月仍維持在0.13%的低水平，加上超過一半的私人住宅單位並無任何未償還按揭，因此與銀行住宅按揭貸款相關的系統性風險在各方面均得到妥善管理。
金管局又指，本港家庭資產淨值維持在高位，銀行新批按揭貸款的平均供款與入息比率持續處於健康水平，今年7月份平均達39.7%。 特定分類貸款比率期內仍然面對上升壓力，認可機構的總特定分類貸款比率由2024年12月底的1.96%，升至2025年6月底的1.97%。認可機構的逾期及經重組貸款比率亦由2024年12月底的1.55%，上升至2025年6月底的1.58%。惟金管局表示，銀行業整體資產質素風險維持可控及銀行撥備充足，預期近期特定分類貸款比率上升壓力主要來自商業房地產信貸，認為與商業房地產貸款相關的銀行信貸風險仍屬可控。
被網民揶揄為「傷舖專家」的李根興繼續賣舖，但估計終於可以蝕少一次！最新以6,680萬元沽出尖沙咀舖位，持貨一年半，帳面升值約6%，扣除使費後料平手離場，相信是他今年連環蝕去逾10間舖中碩果僅存不用再蝕的個案。
上述舖位為尖沙咀金馬倫道17號A及B舖，面積約1,950平方呎，最近以6,680萬元活出，成交呎價約3.4萬元。舖位現由麵家及飲品店租用，月租共約24萬元，以新成交價計，租金回報率約4.3厘。
該舖位上一手業主為「小巴大王」馬亞木家族及相關人士，去年1月由李根興的盛滙商舖基金以6,300萬元購入，之後分拆兩舖放售，原本叫價約9,000萬元。最近減價出貨，持貨年半賬面獲利約380萬元，升值6%；不過，若扣除印花稅及佣金等使費，料實際平手離場。
事實上，盛匯商舖基金今年加快沽貨，但大部份都是蝕讓離場，令李根興由「商舖專家」淪落到被網民揶揄為「傷舖專家」。最近一宗是8月份以640萬元沽出大角咀合群街地舖，持貨4年，帳面蝕510萬元，蝕幅達44.3%，為該基金今年最大宗蝕讓個案。而其「第一滴血」，是今年3月蝕沽的佐敦吳松街126號舖，帳面蝕882萬元。
元朗富盛大廈中層F室，實用面積484方呎，3房間隔，以418萬元沽出，實用呎價8636元。
中原地產表示，原業主於1986年3月以26.7萬元買入單位，持貨約39年，賬面獲利391.3萬元，大幅升值約15倍。
財經事務及庫務局局長許正宇表示，本港經濟穩健增長，但數字反映私人寫字樓或商業樓宇的整體空置率上升。
他認為，空置率並非完全受香港整體經濟影響，涉及其他因素如物業供應量、企業本身營運狀況、市民和旅客消費模式轉變等，政府目前未見有需要改變繳付非住宅物業印花稅的安排。
在立法會大會上，選委界議員江玉歡關注政府會否考慮允許非住宅物業的業主，以分期方式繳付物業交易印花稅，或考慮推出政策誘因及措施，如適度放寬外資或「新資本投資者入境計劃」申請人，以投資非住宅物業的限制等。
許正宇說，今年上半年共有761間非香港公司在香港新設營業地點，截至上月底，本港註冊公司總數接近150萬間，認為在不同的經濟周期和環境下，私人市場有很強韌性，亦會調整自己的策略面對不同挑戰。
另一名選委界議員蘇長荣指出，本港現時各樣經濟情況均表現良好，但非住宅物業需求不升反跌，形容是反常現象，關注政府有否釐清成因，會否因勢施策抑或採取放任態度。
許正宇表示，有關情況並不只是香港獨有，尤其疫後在家工作及電商的興起，對寫字樓及私人零售需求出現變化。政府會採取一系列措施，包括吸納更多不同計劃，例如資本投資、家族辦公室等，希望從供和需兩方面，進一步推動市場持續平穩發展。
香港零售商出問題是遲早的事, 因為國內零售也在轉型.....會直接由廠送到你家....
早前23和24年本人要在香港買家庭用品帶返深圳家, 而今年開始叫朋友網上代購.....最近朋友教會了本人自己微信網購, 好多野不須在香港買了...坐在香港家上微信禁幾禁就買到了, 只是送貨時間無得選, 速運幾時到就掉在你門口, 而本人只留深圳一星期幾日, 老公還要習貫深圳文化, 成日驚俾人偷.....
日本城母企國際家居零售上星期公布盈警，嚇了市場一跳。本地零售業充滿挑戰，日本城在疫情期間生意大旺，沒想到疫後遇上麻煩，在北上潮和內地電商南下，盈利反覆下跌，更有震撼性是公司在預告盈利大跌的同時，澄清傳言指公司財政健全，不存在全面結業的景況。這種告白有夜行人吹口哨的效果，愈說愈令人懷疑。
日本城是本地公司，發展至在海外擴展，經營相當成功，忽然傳來警報，市場自然震撼。去年公司還大肆慶祝33周年，管理層表現得充滿信心，事隔一年竟要澄清結業傳聞，在多家老牌食肆、連鎖集團退場下，又投下一個震撼彈。
然而，對於公司自爆不利傳聞，有猜測是宣傳策略之一。有光顧開日本城的廣告界說，早前去開的分店貼出海報指租約期滿，減價清貨倒數，到期後分店繼續營運，再過一段時間再披露續約成功將繼續正常營運。回想事先張揚清貨離場可能是和業主議價的手段，同時借機促銷，大收一石二鳥的效果，卻也不排除因此惹來全線結業之說。
日本城在疫情期間因為消毒用品銷售大增，生意不跌反升，跟疫情期間已捱苦日子的其他零售業不同，從公司年報也反映財政相當充裕，沒有短期倒閉的威脅。另一點是公司主要股東劉栢輝是名駒「浪漫勇士」馬主，劉栢輝這幾年馬場得意贏了不少獎金之餘，表現一直十分開心，廣告界出席公司去年周年慶晚宴，他和柏檔魏麗霞齊齊露面，兩人都表現得信心十足，加上從公司年報披露的資料，手頭有數億元現金，完全不似財務陷入困境。
本地零售業成本最大是租金和人工，日本城有收百間鋪，面對經營壓力自然希望減租，但公司有錢賺，業主看在眼裏自然不肯減，今年魏麗霞多次公開呼籲業主減租，部份分店因為租約洽談不成結業，在商鋪租務不景下，對雙方都帶來損失。既然公司有實力可以挺下去，用苦肉計自爆不利傳聞希望業主放一馬，也是談判的方法之一。
日本城在家品零售業屬龍頭之一，要用苦肉計求存，反映了行業轉型的困難。公司雖然有幾百家分店，但過去在宣傳推廣相當慳家，主要在非黃金時段在電視投放一點電視宣傳，與及在免費報章刊登廣告，在市道低迷之下，當然期望業主能夠共度時艱，避免租客放負。
潘朵拉立法會三讀通過《2025年房屋（修訂）條例草案》，將嚴重濫用公屋行為刑事化，最高刑罰提高至罰款50萬元及監禁1年。
《2025年房屋(修訂)條例草案》於星期三（6月11日）立法會會議上獲三讀通過。修訂條例主要將嚴重濫用公屋定為刑事行為，將分兩階段實施，技術性修訂在法例刊憲當日實施，而其他內容則從明年3月31日起實施，而最高刑罰提高至罰款50萬元及監禁1年。
房屋局局長何永賢表示，修訂條例對打擊濫用公屋措施更具阻嚇力。分階段實施則旨在預留充足時間向前線人員提供指引培訓，和進行廣泛的公眾教育。
法案委員會主席陳健波表示，修訂條例將嚴重濫用公屋定位刑事行為，授權人員在指定情況下要求有關人士提供身分資料和延長檢控某些罪行的時效，有助於社會資源的合理分配和公平性。他指出，嚴重濫用的情況包括租戶分租單位，或不居於其單位而用於貿易用途牟利；在家創作和網上工作，則屬於可以容許的情況。他希望當局可以清晰界定濫用公屋的行為，執法時以常理出發。並加強宣傳教育，謹慎執法，以消除疑慮，避免公眾誤墮法網。尤其在處理長者並非蓄意濫用公屋的情況時，要情理兼備。
立法會議員（選委會）蘇長榮則提議應當優化懲戒措施，引入分級懲處機制。對於非蓄意濫用公屋的人士，給予譴責和警告制度；對於屢犯的人士，方實行刑事檢控。
立法會議員（九龍中）楊永杰表示，局方需提前考慮實際操作，如地產單位辯稱不知道單位是公屋，又或住戶在網上放盤出租，平台上的登記人是否同樣犯法。他指出，由於局方加強執法，預計日後需要刑事調查的案件數量大幅上升，因此需要加派人手，以保障時效。
不少議員擔心舉報獎勵制度會導致居民為了舉報而舉報，從而影響鄰舍關係。立法會議員（九龍西）梁文廣指出，舉報濫用公屋獎勵在初期有機會導致不少誤報個案。建議當局設立篩查機制，將明顯錯誤的個案反應給前線工作人員，以減輕負荷。房署亦可以建設個案資料庫用於記錄結果，為有爭議的個案提供標準，給予前線工作人員參考，也讓公眾看到成效。同為選委會的議員周文港則表示當局宜認真跟進濫用據報機制的人和個案。
立法會議員（建築、測量及都市規劃界）謝偉銓指出，專業的物業管理公司和從業員在打擊濫用公屋領域可以發揮更大作用。他促請政府加強物業界的諮詢指引和培訓，為相關人士提供資助和誘因，鼓勵其協助落實各項政策。
屯門居屋兆禧苑E座樂禧閣高層單位，實用面積415方呎，2房戶型，原業主最初叫價355萬元放盤，由於單位位處高層，景觀開揚，獲同區人士垂青，買賣雙方經輕微議價後，最終於已補地價市場以346萬元成交，實用呎價約8337元。
美聯物業表示，原業主於2024年12月以336萬元購入單位，持貨約半年轉手，賬面獲利約10萬元，期間物業升值近3%。
葵涌葵芳閣3座低層F室，實用面積473方呎，3房間隔，以450萬元成交，實用呎價9514元。
中原地產表示，原業主於2003年9月以97萬元買入單位，持貨約22年，賬面賺353萬元，單位升值3.6倍。
沙田偉華中心1座中層D室，實用面積約308方呎，2房間隔，望樓景，議價後以388萬元成交，實用呎價約12597元。
利嘉閣地產表示，原業主於2005年以約137萬元買入單位，持貨至今轉售，賬面獲利約251萬元，期內物業升值逾1.8倍。
沙田第一城43座高層G室，實用面積304方呎，2房間隔，開價約450萬元，3月減至407萬元，日前議價後以398萬元獲承接，實用呎價13092元。
中原地產表示，新買家為外區人士，見單位價錢符合預算，間隔合用，即承接物業自用。
據了解，原業主於2012年以約229萬元購入上述單位，持貨約13年，是次轉手賬面獲利約169萬元，物業升值約73.8%。
摩根大通發布最新報告指出，香港地產的下跌趨勢仍持續，但部分子行業或將回穩。
報告指出，除領展(00823)於下月公布業績外，本地地產股的業績大部分已登場，總體而言，由於開發利潤率受壓和寫字樓租金持續下跌，盈利按年跌6%，但大部分地產股的派息都能維持。
考慮本地地產股子行業的穩定性和估值，首選為太古地產(01972)及領展，前者料將受惠中國零售業改善，領展則可望受惠於香港必需品零售企穩。
住宅市場方面， 摩通認為，發展商的利潤或持續受擠壓，隨着發展商主動減價推售新盤，今年本港住宅樓價價仍有機會下跌5%。
香港零售市場，商戶租金的調整分歧，九龍倉置業(01997)對其以奢侈品為主的商場持謹慎態度，領展則指零售有所改善。摩通認為，必需品零售市場呈回穩，但非必需品仍然面臨挑戰。
香港寫字樓市場持續弱勢，報告表示，2024財年平均租金收入按年跌4%，而自2020年以來的租金收入跌15%，所有收租股都錄得租金下跌，大部分並預期調整會持續至2025財年。
樓價尚未有顯著上升的信號，但租金卻節節上升，逼近歷史高位。擁有物業收租的投資者若能在低位入市，自然會感到回報不錯，但不要以為租金升幅對小業主沒有影響。政府在每個財政年度都會更新差餉物業估價署的租值，這直接推高應繳付的差餉及地租。每個財政年度開始時，政府都會重估「應課差餉租值」，並將載有全港「應課差餉租值」的名冊在每年三月底至五月間公開，供公眾免費查閱。今年你又需要多交多少差餉？
政府財政赤字嚴重，需要透過舉債等方式增加收入之餘，政府對惠及民生的措施也大幅縮水，包括連續第三個年度削減全港小業主的差餉及地租寬免。
全盛時期，我們可以獲得四季的差餉寬免，首兩季的上限為1,500元，後兩季為1,000元。但自2023年度起，政府已減少寬免，只提供兩季寬免，每季上限1,000元。2024年再減至一季寬免，上限仍為1,000元。下一年度再縮減，只在第一季提供寬免，金額上限降至500元。
由於我們繳交的差餉與租值息息相關，當租金不斷上升且政府縮減差餉寬免時，以前視為微不足道的開支，現在可能會額外感到負擔。《胡‧說樓市》編輯部在過去幾年研究的案例反映了這一點。
政府放寬細價樓印花稅，400萬元以下物業只需繳付100元印花稅，十大屋苑之一的「沙田第一城」開始有「低於400萬元」的選擇。但當物業估值下滑，業主的物業價值大幅縮水時，下一年度所需支付的差餉及地租卻逆市上升。
這個早幾年前創出呎價新高的單位，位於5期50座高層G室，我們一直追蹤其租值變化。單位實用面積303呎，業主當年以680萬元買入，差估署的評估租值從2021至2023年都維持在129,480元，去年調升至133,320元，今年再更新至142,680元，按年上升7%。
由於政府按租值徵收5%差餉及3%地租，業主全年須繳付11,414元給政府，扣除首季僅500元的差餉扣減，令第一季應付金額減至2,353元，第二至四季須全額支付差餉及地租，每月須支付2,853元給政府。全年就要繳付超過萬元，比2024年多支出1,250元。
映灣園賞濤軒3座高層F室，實用面積502呎，政府在評估其應課差餉租值時，由2021年以來都未有調升過，連續幾年維持在每年131,760元，但下年度卻大幅調升至158,160元，增加20%。
因此，按同樣的計算方式，在扣除所有寬免後，業主2024年全年僅須交9,540元差餉及地租，但明年卻需增加至12,152元，支出增加2,612元。
細價樓多幾千元的支出，總體來看未必太誇張，但對於其他大單位的業主而言，負擔可能更加明顯。例如，海怡半島17座高層G室，實用面積1,338呎，租值由2023年的518,400元，上調至2024年的533,400元，下年度將增至549,600元。這個單位的業主每年所須繳付的差餉及地租高達四萬多元。2024年須繳付41,672元，而下年度須繳付43,468元。
當然，由於差餉估價署是根據一個時期的租金來評定「應課差餉租值」，因此有可能與當下的狀況有所差異。如果你不同意估值，必須在5月31日之前向署長提交表格R20A的建議書，估價署署長會在12月1日前發出決定通知書。如果你對裁決仍然不滿意，則可以在收到通知書後的28天內再提交申訴。
「舖界KOL」、盛滙商舖基金創辦人李根興首次蝕讓舖位，該基金以1,868萬元售出位於佐敦吳松街126號的舖連閣樓，面積約980平方呎，目前由一家按摩店租用，月租金7.5萬元，新業主可獲得約4.8厘的租金回報。盛滙商舖基金於2022年7月以2,750萬元購入，現時以1,868萬元出售，蝕讓882萬元，虧損達3成。
該商舖的上手業主於2015年4月以5,168萬元購入物業，持貨7年後大幅蝕讓2,418萬元元，物業期間貶值約46%。物業在李根興手上再次蝕沽，即該舖位合共跌3,300萬元或64%。
這宗交易是李根興首次蝕沽舖位，他在自己的Facebook專頁直認：「我第一滴血！」並解釋：「此單 deal 是我自2009年買賣二百六十多間香港街舖（近港幣50億）的可謂『第一滴血』（單一買入賣出蝕讓）.... move on! 」
儘管這次投資失利，不過李根興仍然對舖市保持信心，揚言：「接下來，我們繼續會有好多單套現，要保持基金流通性。市永遠有升有跌，保持積極心態，全公司無人走過，EVERYONE is still here 盡砌！」
舖界「金句王」李根興過往有不少令人印人深刻的言論，去年11月以5,800萬入市中半山豪宅作自住之用，當時他強調全家對香港樓市有信心：「作為土生土長的香港人，長遠我全家人對香港的樓市、舖市及經濟有信心。」
樓市持續疲弱，繼新世界（0017.HK）「出事」後，投行富瑞發表報告，點名本港8間上市地產商「存在高風險」，引起業界議論紛紛。不過，正所謂「七孔流血還七孔流血，死還死，係兩回事」，該批地產商面對「爆煲四部曲」，絕大部分仍身處第一和第二階段，出事不一定等於執笠。新世界近日「蝕賣」北角皇都項目，首批單位「一Q清枱」，恰好印證本港不少高危地產商依然有得救。
富瑞日前重新評估本港地產發展商的財政狀況，按照淨負債比率、現金相對短債比率、一年內到期債務比率、利息覆蓋率等四大準則進行審視，結果發現11間中小型發展商之中，包括嘉華國際（0173.HK）、麗新發展（0488.HK）、路勁（1098.HK）、永泰地產（0369.HK）、香港興業（0480.HK）、九龍建業（0034.HK）、資本策略地產（0497.HK）、遠東發展（0035.HK）、宏安集團（1222.HK）、德祥地產（0199.HK）及英皇國際（0163.HK）。只有嘉華國際、永泰地產及香港興業3間公司的負債比率低於40%，其餘8間存在相對高風險，反映它們的資產負債表及盈利能力進一步惡化。
港房企持大量資產遠未「出事」
該報告發表後，隨即引發議論紛紛。事關投資機構罕有地指名道姓，點名8間上市地產商「高危」，難免令該批房企相當「冇面」，甚或因此而承受更大壓力，引發骨牌效應。舉例說，供應商若知道相關地產商被指為「高風險」，有可能會縮短數期、加快追收貨款。同時，銀行或提早向該批地產商call loan。此外，準買家若有意購買這些地產商的新盤，恐怕也會三思而後行。
事實上，本港住宅樓價自2021年高位至今瀉近30%，寫字樓、商舖等商用物業市道更惡劣。個別業界高人早於兩年前便在私下坦言，樓市若持續走下坡，除了最「硬淨」的4至5間大型發展商，以及部分非常保守的中小型地產商，其餘大部分房企都很難談得上穩如泰山。
幸好，本港樓市尚未到最糟糕環境，況且地產公司一大特色是手揸大量有形資產（tangible assets，例如地皮、已落成物業、發展中項目等），其實不太容易「爆到渣都冇」。一般而言，一間地產商的執笠之路可分為四個階段：
首先是「高危」，資產負債表及財務報表開始展現危險苗頭，引起內外部人士關注，這也是目前很多中小型地產商身處的階段。
其次為「出事」，在這個階段，大家都很清楚相關房企深陷財困，須採取變賣資產、引入資金、重組債務等方式救亡，新世界和萬科（2202.HK）現時正屬於這種處境。
第三是「爆煲」，正式觸發債務違約，包括恒大（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）、融創（1918.HK）等多間內房股已到此階段，但暫時未見本港上市房企走到這地步。「爆煲」也不等於「必死」，隨後談妥債務重組便能起死回生。
第四，萬一在違約之後，房企未能與債權人達成重組協議，最後的結局就是「執笠」倒閉。在本港歷史中，曾有大寶地產（發展項目包括大坑道大寶閣）、嘉年地產（項目包括嘉慧園、文華新村）等房企落得這種收場。
如上所述，本港絕大部分「高危地產商」仍處於第一或第二階段，尚有頗大空間擺脫最壞結局。現在不少房企其實都在跟相關持份者拉鋸，例如一邊希望債權人接受「haircut」債務重組，一邊加快變賣資產套現，同時準備從內部（大股東）或外部（白武士）引入資金，三管齊下應對困境。這些拉鋸通常也存在矛盾與博弈：債權人當然不想「削髮」，準買家則想「壓價」；大股東掏荷包難免「肉痛」，若放棄控股權就更「心痛」。
舉例來說，其中一家「高危」地產商資本策略早前已率先行動，引入基滙資本（Gaw Capital）為新股東，透過供股及發債合共籌集19.9億元，推進資產負債表去槓桿化，預料有助度過困境。
新世界折讓賣樓 火速套現
此外，新世界旗下北角皇都戲院重建項目近日開售，首張價單折實平均呎價約1.85萬元，較同區的半新盤折讓25%。結果，首批168伙單位吸引逾7800張票認購，成功「一Q清枱」，讓新世界套現約23億元，該項目現時仍剩約200伙待售。
新世界這趟「劈價」得以迅速去貨，恰好證明本港樓市在目前水平的承接力頗為強韌；任何新盤項目只要較市價劈一至兩成，不難散貨套現。由此角度看，地產商資產負債表中的tangible assets依然相當tangible，始終具有一定價值，即使「八折出售」亦有利於減債紓困。
問題在於，樓市於現水平可維持多久實難預料，一眾「高危地產商」不宜磨磨唧唧，有必要效法資本策略和新世界，盡快採取切實行動，趁着環境未到最差，要不引入「白武士」資金，要不「壯士斷臂」變賣資產。否則，倘若心存僥幸、繼續拖下去，萬一樓市市況及外圍環境進一步走下坡，該些房企隨時會從「爆煲四部曲」的第一、二階段，快速滑落到第三、四階段，「救得太遲」恐將後悔莫及。
舖市持續探底，譚仔米線創辦人家族近日據報放售多個舖位，合共叫價約1.5億元，大部分屬於蝕讓，例如天水圍一個舖位於2013年斥4300萬元購入，現在開價2100萬元求售，意味至少慘蝕50%。若說以往舖價高昂猶如「特辣」，業主們現在就要降價至「十小辣」，才可望把舖位脫手。今趟譚仔家族「大減辣」賣舖背後，主要存在三大因素，亦為後市帶來啟示。
話說譚仔家族「四妹」譚艷萍及「五哥」譚澤均，早年夥拍其他家族成員購入不少舖位，作譚仔米線自用或收租投資。但據本報地產版引述市場消息獨家報道，該家族近月積極拋貨，委託多家代理放盤，叫價亦一再下調。現時市場上至少有4個譚仔家族舖位正在放售，分別位於柴灣、藍田、葵芳、天水圍，最新意向價合共約1.5億元；若按叫價順利出售，其中3個舖位將屬於蝕讓。
「以店養舖」模式無法持續
「減辣」最勁的是天水圍新北江商場一個1樓舖位，建築面積約3090方呎，由譚仔家族於2013年7月斥4300萬元購入，現在叫價僅2100萬元，平均呎價約6800元。換言之，即使按叫價賣出，該舖至少慘蝕51.1%，況且潛在買家很可能還會再壓價。
最近兩三年有不少「舖王」投資者陸續「爆煲」，包括「波叔」家族，以及一些原本經營小巴、磁帶、物流等實業生意的炒家，故此坊間流傳「十個舖王，八個投降」講法。在此情況下，譚仔家族現在「大減辣」賣舖，難免令人懷疑該家族是否也「投降」？不過，據代理業人士表示，暫時未聽到關於譚仔家族成員財困的消息，不排除該家族純粹是看淡後市，擬作減持。
整體而言，譚仔家族「大劈價」賣舖，背後存在三大因素。首先涉及「以店養舖」模式，該家族以往所購舖位通常作為譚仔米線自用，一方面有助加強門市經營穩定性，另方面可把持續租金收入用來「供舖」，同時能提升舖位估值。在此模式下，只要每月租金調升幾萬元，即可輕易令舖價升值數百萬元，「炒一轉」好過賣十年米線。因此，不少本地連鎖食肆或零售業家族，都是靠這種模式「發大達」。
然而，譚仔家族已於2017年把譚仔米線賣盤予日本丸龜母公司，新老闆不一定「奉旨」續租該家族成員名下舖位，導致「以店養舖」模式難再行得通。以今次放售的天水圍舖位為例，原本正是譚仔米線自用，月租達20萬元；但譚仔米線於2021年遷出，該舖隨後多次減價招租，現正丟空，目前叫價為月租12萬元，最新租值較高位「勁劈」四成，舖價自然也要相應下調。
第二個因素關乎北上消費，誰都知道這已是大勢所趨，尤其是新界北居民，隨時返深圳食碗米線、飲杯奶茶，價錢平過香港一半以上，餐飲質素、食品味道、服務水平皆不遜色，性價比甚高。因此，在價格趨同效應下，天水圍、元朗、屯門等北區舖位市道難免首當其衝。
值得一提，雖云本港各行各業皆面對北上消費衝擊，但每個行業內部所受影響情況亦有微妙差異。以餐飲業為例，以壽司郎為首的日式食肆大多生意堅挺，事關本港從日本進口的魚生依舊「平靚正」兼且安全有保障，相較深圳仍具一定優勢。相反，譚仔米線最初的招牌名為「譚仔雲南米線」，標榜雲南風味，深圳的米線小店或許更正宗更惹味也不出奇。
最後一個因素則可能與整體舖市前景有關，譚仔家族雖然早於2017年已把譚仔米線賣盤，但該家族畢竟從事餐飲業數十年，曾在全港各區經營百多家門市分店，市場觸覺相當敏銳。事實上，近期除了譚仔家族積極沽貨，另一主要投資者李根興旗下的盛滙商舖基金，也減價放售多個舖位。種種跡象顯示，在本港消費市道乏力、美國減息步伐放緩之下，舖市於現水平的支撐力度似乎正在減弱，舖價恐要「再落一級」、下探一個台階。
譚仔處境艱難 舖市怎有運行
事有湊巧，由日本丸龜於2021年10月分拆上市的譚仔國際（2217.HK）2月4日宣告停牌，待公布與《香港收購及合併守則》有關的內幕消息。市場盛傳該公司有可能由大股東丸龜進行私有化，結束短短3年多的上市生涯，其背景是譚仔國際掛牌至今，相較於招股價3.33元長期「潛水」，近月最低跌至0.73元，市值不足10億元。這正反映本港消費及資本市場持續不振，就連風靡萬千市民的譚仔米線也處境艱難，試問舖市又怎會有運行？
講到底，此一時彼一時也，在2019年之前的舖市巔峰期，很多人深信「一舖養三代」，買家若想入市買件靚貨，必須付出「特辣」高價；但今時今日舖市不斷探底，業主恐怕要降價到「十小辣」才有機會出貨。
高天佑
