中港實體零售店壓力一樣大｜曾淵滄

近來用多了時間睇微信影片, 發現了好多新家具用品和電子產品, 因為唔識訂貨, 所以叫咗深圳朋友代買, 也會幫新樓買一些傢俱, 所以IKEA會失去一些生意..,

內地有專家預測, 將來會沒有實店了, 也沒有餐廳了, 因為預製菜會普遍化.

星島日報

2025年的第一天，阿里巴巴（9988）宣布悉售高鑫零售（6808）持股，佔高鑫零售已發行股份的78.7%。此次交易，阿里巴巴將虧損132億元。半個月前，阿里巴巴也將持有的銀泰股權賣掉，虧損93億元。高鑫與銀泰都是內地百貨業的實體經營商，阿里巴巴以線上網購起家，但是過去收購高鑫與銀泰就是嘗試把線上線下結合起來，現在決定虧本賣掉這兩間實體零售公司，說明線上線下的結合並沒有帶來甚麼好處，也說明實體店的經營困境。

網購屬不可逆轉大潮流

今天，許多香港人天天都在說北上購物是導致香港零售業衰敗的最主要原因，但是看到阿里巴巴虧損出售內地實體零售業務，我們應該明白不論是香港或是內地，實體零售店面對的壓力一樣大。打敗香港實體零售業的不是深圳實體零售店，而是網購業。這是大潮流，不可逆轉的大潮流，特區政府在土地發展規劃上一定要留意這個趨勢。

當年，阿里巴巴以網購、線上支付起家，並一度想全面搶佔全國線上線下的零售業務，後來虛擬銀行與線上支付系統螞蟻上市受阻，馬雲用了一些時間重新思考集團的未來。如今出售實體零售業務是好事，今後可以更加集中力量搞科研項目。

阿里雲是時候擴大巿場

目前阿里雲已經是中國第一的雲端服務商，是時候努力擴大全球巿場。阿里巴巴也有足夠的財力開發人工智能技術，這將是今後最賺錢的業務，雲端業務與人工智能是相輔相成的，開始的時候，雲端業務只提供資訊的儲存，現在已經進入提供雲端大模型計算的服務，AI的算力比拼是未來決勝之道。

中電信（728）旗下天翼雲的市場份額緊跟阿里雲，中電信在手機通訊競爭上起步較晚，因此比不上中移動（941），於是更努力的開發新業務，發展雲端服務，並利用自己在通訊上的基礎加強所能提供的服務能力。對了，從前年開始，中移動與中電信是中國第一批被指定的中國特色估值股，這是中央直接下達的指示，是應對美國金融戰的方法。

曾淵滄

iMoney: 買樓自住投資之道

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樓價下跌，有人期望居屋減價。不過，房委會最終決定居屋不減價，相信不減價將影響申請者選購意欲，部分申請者也許會放棄。除了居屋之外，市建局的「煥然壹居」也決定不減價，到真正選購時，相信放棄選購的人更多。

所有放棄選購居屋「煥然壹居」的人，其買樓目的是因為樓價會漲，一旦他們感到樓價會跌，折扣率下降，就沒興趣買。可見，樓價高漲時許多人吵着說買不起樓，樓價跌時又不想買了，這是許多人的最大毛病，見升想買，見跌不敢買，結果永遠買貴樓。

利息生活拖垮人生

筆者一直認為，買第一套自住的樓房，首要目的是消費，投資是其次，第二套房開始才是投資。消費與投資有分別，消費要考慮的重點是供樓的能力，投資首要考慮的是樓價周期。

供樓能力不能算得太緊，要有利率上升2厘的準備、要有萬一突然失業，收入變成零的準備。是的，目前香港的經濟已開始出現問題，到處都聽見裁員的聲音，除非你是鐵飯碗的公務員，否則一定要準備好一些現金，讓你可以在失業時仍然有能力供樓的現金是很重要的。

如何籌集現金？節省是唯一的方法，許多年輕人天天說買不起樓，但是自己從來不儲蓄，賺多少花多少，甚至花的比賺的更多，以分期付款方式買車、買手機……不斷地刷卡，而且每月只付信用卡的最低還款金額，付高昂的利息，如此生活方式，買不起樓是正常的。

樓價跌換樓負擔降

自住的樓房是準備住50年的，50年期間當然會有搬遷，家庭成員增加，長大都是換樓的理由，換樓的時候也同樣得重新計算供樓的負擔，與第一次買樓一模一樣的計算。最理想的換樓方式是，買到樓房的同時，保留原本自住的那套房來收租，當成真正的投資項目。

如果換樓是樓換樓，許多人是選擇樓價上升期換，他們以為樓價上升，買大一些的樓將來升值的金額更大。但是，他們忘了供樓的負擔也加大，風險上升了，而且，舊樓因為自己薪金增長而負擔比率下跌，新樓的負擔可以比自己想像的重。

因此，筆者認為換樓，以小換大一定要當成要以投資的角度來決定該不該換，要耐心地等樓價一跌再跌，跌到滿街負資產時才換，如果換樓而同時保留舊樓收租，那更是百分百的投資決定。

作者：曾淵滄

「八萬五」翻生？

曾淵滄又是收租業主一名, 還要是收租收到手軟個隻 !

同佢比本人就是窮人一個 !

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由前特首董建華牽頭的團結香港基金近日推 出一個建議，稱為「補貼置業計劃」，計劃要點是更大幅度的補貼香港市民買居屋與公屋，把補貼的比例提高至50%， 而且將來出售時也不必補地價，只要歸還補貼的金額就行了。這項計劃由經濟學家王于漸教授策劃，分量十足，如果能夠推行，估計80%香港市民將能成為業主。

取道補助 少談建屋

1997年，董建華上台之初，推出「八萬五計劃」，目的也是讓更多香港市民成為業主，當年「八萬五計劃」與今日的「補貼置業計劃」的不同之處，是當 年的計劃以提高建屋量為目的。當時董建華認為多建屋，房屋多了，價格下跌，人人就買得起；如今新的計劃不再提多建屋，而是通過金錢補貼，助港人成為業主， 方法不同，目的一樣。

有政治分析員認為，董建華成立團結香港基金，是為了2017年的特首選舉。如果董建華支持的候選人當選，並推出類似計劃，補貼將不同於一般貸款，業 主未賣掉房屋之前不必還錢、不必供款，負擔大幅下降，買得起樓的人自然很多。這項計劃的補貼不單止居民，也包括公屋，即重新推出公屋出售的 計劃。

價差倍升 樓價受壓

「八萬五計劃」大建房屋，令房屋供應多了，樓價必然大跌；新的「補貼置業計劃」沒有增加房屋供應量，因此，如果供需依然不平衡，房價不易下跌。但是，也不能說這項計劃對樓價一點影響也沒有，因為新計劃協助市民買居屋、買公屋，拉開了居屋與私樓之間的置業負擔比例。

買私樓的負擔將比居屋、公屋高好幾倍，令更多人排隊買居屋或自住公屋。如果有大量公屋居民買下自住的公屋，香港的業主比例自然會大幅增加，達到王于漸教授的目的，即預測有80%港人成為業主。如果讀者認為這項建議有機會實行，不妨耐心地等待，暫時不用搶着買樓。

無論如何，目前樓價的確轉勢下降了，下降幅度不算大，只有3%。但是，傳媒天天努力唱淡，一定會使到更多想買樓的人猶豫不決，暫時觀望而不敢買，對樓價產生進一步的壓力，急着用錢的二手業主會更願意大劈價，買樓的確不必急。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

新盤狂銷危機處處

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近來股市旺盛，樓市也旺盛，特別是一手樓花。有傳媒形容買樓像買菜，售樓處像街市，一手樓旺盛的同時，二手樓淡靜，這種情形的出現，主要是供應不同所造成的。一手樓有地產商大量推盤，供應大增，二手樓則因特別印花稅，因換樓客不急於賣樓而減少供應。

地產商大量供應新樓花，為了促銷，定價一定要有吸引力，於是近日幾個新樓盤的定價都以略低於同區二手市價的價格推出，新樓定價低於二手價，自然引起搶購，因此，近日地產商推出新盤，幾乎全部都於1天內賣清光，出現售樓處像街市、買樓像買菜的現象。

土地供應成樓價壓力

地產商為甚麼急於推出大量樓盤？原因之一是過去兩年推出的樓盤較少，但 大部分地產商都是上市公司，每年得向股東交代利潤，2013年樓價下跌，地產商便採取少賣為妙、少賣托價的方法應對。以長和（00001）為例，2013 年賣樓的總收入不足100億元，今年一季之內賣樓收入已超過百億。2013年該賣而不賣的樓花，拖至今年及明年出售。因此，地產商手上的貨源多了，自然趁 市旺而多推，清理積壓未售的樓盤。

第二個原因是地產商也清楚看到香港特區政府的土地供應大量增加，盡管傳 媒仍然在報道發展局尋找土地供應時遇上種種難題，不過，基本上土地供應的速度是在增加中，難題也逐漸解決。現在，每個月都有數次土地投標，再加上過去拖延 很久的地鐵上蓋地皮都會在今年推出，兩三年之後，樓花供應量一定大大增加，對樓價而言有一定的壓力。今日不賣，將來供應更多，定價更困難。

息魔或終結樓市狂熱

第三個原因地產商也看到香港樓價內2003年開始，至今已連升12年， 還能再升多少 年？相信地產商也心中有數。今日樓價能維持在高處，主要原因是上車一族依靠父母的協助才能買得起。同時，超低利率也使到許多人供得起樓，如果今年下半年美 國開始加息，供樓負擔增加，不論是新樓或原來自住的樓，對供樓者都是壓力，壓力之下，買樓的慾望會下降。2013年樓價之所以下跌，主要的原因就是當年美 國聯邦儲備局說考慮加息而造成的，可見，加息始終是樓價的壓力。

現在售樓處如街市，買樓者很難才通過抽籤買到心儀的樓房，但是，地產商如此急着賣樓，這是值得警惕的。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

樓價添憂入市三思

蘋果日報

假日前，我已警告大家不要貪便宜買股票，不錯，股市已經進入超賣區，但是超賣之後可以更超賣，9月29日恒指大跌，翌日再跌，10月1日在美國的預託證券交易更進一步下跌。
日前有報道說仍然有人高價買樓，我認為想買樓的人應該三思，暫時觀望，樓價下跌的可能性不低，運動過後，可能會引發新的移民潮，上世紀80年代的移民潮，是 由當時30多歲的家庭為主流，將來，可能出現的新移民潮也會是由目前30多歲的家庭為主流，這群人就是出生於上世紀80年代，成長於香港回歸後。

黃金周玩完　零售股有難

十一黃金周已經完蛋，零售商之前大量入貨準備迎接黃金周的旅客，現在，多國政府已針對香港發旅遊警示，中國政府也停止批准旅行團來港，囤積的貨品最後只能 虧本大劈價，零售股有難了，零售商有難，收租的商舖業主也同樣有難，收租股亦會被連累。

假日前細細粒容易炒的新股壹照明（8222）逆市狂炒，現 在又有另一隻細細粒的新股準備上市，那是衍生集團（6893），集資額僅2億元，公開發售更只2,000萬元，的確符合細細粒容易炒的條件，有興趣賭一賭 運氣者，在目前大市慘跌、無股可炒下可以小注一試。假日前兩日，儘管恒指急跌，滬綜指依然上升，看來目前還是A股安全一點，滬港通會是國際資金殺入內地， 而不是內地資金來買港股，而且，因為國際大鱷手上並沒有大量的A股，短期內沒有沽空的條件，令A股的安全感更強。

曾淵滄
大學教授

曾淵滄專欄：通街好友時要小心

蘋果日報

昨日看《蘋果日報》的散戶調查結果，抽了一口涼氣，有41.9%的散戶認為恒指在一年內升至26000點，有44.1%認為升至28000點，有14%認 為會創歷史新高，升至32000點。當全體散戶看好後市時，一定要小心。幸好，還沒有散戶認為恒指會升上40000點。

25000點眾人阻力位

有趣的是，當散戶開始頭腦發熱時，恒指便守不住25000點，雖只差6點，但這6點的差距足以產生一定的心理壓力。畢竟，25000關口是許多人心目中的巨大阻力位。
MSCI香港指數創歷史新高，說明恒指未創新高是被H股所累。現在眼前的問題是，我們應該追落後過的H股，還是繼續追捧創新高的本地股？

周永新教授的全民退休保障計劃出爐，任何全民退休保障計劃最關鍵的問題是可持續性。據周教授方案，由2026年開始，計劃淨收入出現負增長，換而言之，開始吃老本，吃政府一次過注入的500億元，老本吃完，計劃也就破產。
計劃開始，每一年有大量的議員爭着要求提高退休金的金額，每月3,000元的確不足以應付一個舒適的生活開支，當退休金金額的增長率快過工資的增長率，整個計劃又會提早破產。大家看看，最低工資推出後，其增長速度是不是快過全香港的工資平均增長速度？每一年，社會為退休金問題爭吵不休。還有內地會不會有65 歲以上的人因其計劃而湧入香港？這豈不是在製造中港矛盾嗎？且我也不知道，精算師有沒有考慮到香港人的壽命正在快速地延長。

曾淵滄
大學教授