按揭證券公司安老按揭計劃推[高年金定息按揭]

巴士的報

新優惠由7月20日起接受申請。

按揭證券公司宣布，安老按揭計劃推出高年金定息按揭計劃，並與保單逆按計劃分別優化產品。

安老按揭計劃的客戶申請高年金定息按揭計劃，並成為AMIGOS By HKMC會員，每月年金金額較浮息按揭計劃可高達三成，而每月按揭保費年率只微增0.25%（即年率1.5%）。新優惠由7月20日起接受申請。

另外，安老按揭計劃推出優化措施，用作計算年金的指定物業價值上限，由1,500萬元調高至2,500萬元，亦簡化指定物業價值的計算方法，使借款人更容易明白，並享有金額更高的每月年金。

同時，安老按揭計劃及保單逆按計劃增加一筆過貸款的用途作償還個人貸款，提升客戶財務安排的靈活性。 

 

按證公司推保單逆按計劃 可固定或終身收取年金

星島日報

按證公司公布，推出「保單逆按計劃」，借款人以人壽保單為抵押品，提取保單逆按貸款，並可選擇在固定年期內或終身收取年金，亦可提取一筆過貸款。一般情況下，借款人終身毋須還款，當借款人去世後，貸款機構以人壽保單的身故賠償金額清還貸款。 按證公司總裁李令翔認為，計劃可將市民去世後的財產，提早轉化為即時現金流，為退休人士即時提供終身穩定收入。

為進一步推廣「HKMC退休方案」，現推出數項優惠，包括安老按揭計劃在5月9日至11月8日，以及保單逆按計劃於5月30日至11月8日推廣期內遞交申請，而貸款於冷靜期後仍生效，借款人便可獲等值於一個月的年金作為現金獎賞。

另外，香港年金計劃調高個人保費總金額上限至300萬元，有關措施於5月9日生效。放寬個人保費總金額上限，使保證每月年金金額能夠提高，以應付退休生活開支。 保單逆按計劃設有6個月冷靜期。以65歲男性、人壽保單身故賠償額200萬元為例，終身收取的每月年金以浮息計為2793元，定息則為3157元。 李令翔稱，安老按揭及香港年金計劃已協助逾萬名市民將超過200億元資產轉化為穩定收入，應付退休生活。(nc)

置有心得：安老按揭細節要留神

on.cc東網專訊

安老按揭的申請人需為55歲以上，並持有效香港身份證，沒有破產或涉及破產呈請或債務重組，而物業必須為香港住宅物業，當中包括村屋，樓齡不可超過50年及不可出租。

物業可以個人名義或聯權共有形式持有，聯權共有最多為3人，人愈多年金金額就會愈少。至於未補地價資助房屋的業主可申請，須為60歲以上，而物業估值會以市值扣減補地價金額後作計算。

近年更將計劃優化，接受申請人抵押壽險保單以增加年金收入，但保單必須由申請人作為壽險保單持有人及受保人；

保單由獲授權於香港經營人壽保險業務的公司所發出，以港元或美元作為計算單位；同時已累積退保現金價值，而餘下的年期內不會減少；另完全清繳保費，亦不涉及任何投資成份，可轉讓及沒有更改受益人的限制。

至於年金計算方面，借款人可選擇10年、15年、20年或終生每月收取年金，亦可選擇一筆過提取貸款以應付特別需要，例如全數清還物業的原有按揭、支付物業的主要維修及保養、醫療開支等等。

年金計算是以借款人年齡、年金年期及物業價值去計算。一般來說，借款人的年齡愈高及選擇的年金年期愈短，每月年金金額便會愈高，如超過一人共同借款，每月年金金額將以最年輕借款人的年齡計算。

最後，當安老按揭貸款終止時，而出售物業所的款項不足以全數清還貸款時，該差額將根保險公司與貸款機構之間的保險安排，由保險公司承擔，如有餘額會退還給借款人或借款人的遺產代理人。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

置有心得：逆按揭未普及 關父幹事？

有錢的唔會用, 無錢的唔識用 !

on.cc東網專訊

俗稱「逆按揭」的「安老按揭」是一種財務安排，可幫助年長業主解決居住及財務需要，在歐美國家，非常受歡迎。業主可透過將其擁有物業之資產值經抵押方式轉換成貸款，可一次過或分期取用，但所借貸款可於業主過世後或在世時主動提出才需要清還。

產品通常適用於較高齡或已退休之業主，他們將物業抵押予銀行或保險公司後，按月提取生活費並可在抵押物業內繼續居住，直至白年歸老。

香港按揭證券有限公司推出「安老按揭」6年多，初期反應未如理想，期間計劃進行優化，終在去年申請宗數錄得歷來最大增長，但仍未達至收支平衡。

此計劃在香港未能普及，主要是本地長者對按揭及財務認識較少，要他們主動及用心去瞭解如「安老按揭」般複雜之產品，並非易事，而部分較迷信之長者，亦不願將日常財務安排，與死後之遺產處理，一併討論，認為是不吉利。

另一方面，本地有不少長者，希望能將物業留存給下一代，但涉及「安老按揭」之抵押物業，日後多數會被銀行收回出售，以抵銷欠款，在安排上未必是本地長者所願。

最後，筆者認為只要有關當局能根據本地長者實際狀況及需要，進一步優化產品，並且在不同渠道加強推廣，「安老按揭」的申請宗數必定能持續上升。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

順逆按揭一條龍？湯文亮突然想起徐小鳳

on.cc東網專訊

紀惠集團行政總裁湯文亮撰文指，有朋友話兒子剛入大學，想用他的安老按揭支持兒子買新樓，因為有地產商願意為那些俗稱逆按揭的安老按揭與新樓按揭一併計數，並稱之為「順逆按揭一條龍」。

湯文亮指，不明白物業市場一片好景，地產商賣樓點解要賣得咁急。不單打年輕人主意，更打他們的父母主意。他支持父母幫助子女買樓，但首先要子女們供得起，不過現在有很多買樓的年輕人，除了要父母替他們付首期之外，每月供款亦打父母主意，還要動用安老按揭的每月收入替他們供樓。樓價上升還有一線生機，樓價下跌就一鑊熟。

他突然想起徐小鳳的名曲「順流逆流」，其中有一句歌詞「不相信未作犧牲竟先可擁有」是相當應景，雖然現在大家都話買樓靠父母是新常態，但這限於有能力的父母。要動用儲蓄以及安老按揭每月收入來幫助子女買樓是不正常態。

按證：沒有與發展商或銀行提供逆按揭

on.cc東網專訊

長實地產表示，正與7間銀行合作商討為買家提供順逆按揭一條龍計劃。為長者提供逆按揭的香港按揭證券有限公司，該行發言人表示，按證並沒有與發展商或銀行，就利用安老按揭計劃購買報道所述的樓盤作任何接觸或討論。

發言人指出，安老按揭計劃下可申請提取的一筆過貸款，只能用作應付特別需要，如支付物業的主要維修保養以及醫療開支等，並不可用作購買物業，該行亦不鼓勵安老按揭借款人使用每月年金支付物業供款。

逆按揭擴至未補價居屋 至今200宗成功個案

on.cc東網專訊

俗稱「逆按揭」的按揭證券公司旗下安老按揭計劃，去年10月擴展至未補價資助出售房屋，截至5月底共有約200宗成功申請個案，有關長者業主每月可收取平均逾萬港元的年金。據了解，鑑於需求殷切，房屋署最新建議，容許按揭證券公司轄下的香港按揭管理有限公司承造按揭，並獲得「劃一批准」，毋須經房屋委員會逐一個案審核，最快今年下半年實施。

目前可承造未補價資助出售房屋的安老按揭，只有7間參與銀行，同時獲得房委會的「劃一批准」。為了令長者業主更容易接觸，房署建議將按揭管理公司新增為貸款機構，申請者可經任何銀行轉介申請，及領取由按揭管理公司每月發放的年金，所有批核條款及條件，以至服務標準及費用，都會與7間參與銀行相同。建議下周五交由房委會資助小組審議，若通過後最快今年下半年實施。

截至今年5月，即「逆按揭」擴展約7個月後，由未補價資助出售房屋業主提出的成功申請個案約200宗。而計劃2011年推出後，首7個月的私人樓宇業主成功申請個案只有約170宗，房署認為未補價資助出售房屋業主明顯較為踴躍，相信計劃可為他們提供實際支援，改善生活水平。 

銀行鬥推優惠 搶佔安老按揭業務

on.cc東網專訊

香港銀行按揭戰火伸延至安老按揭。隨着安老按揭範圍由私人物業擴展至未補地價公、居屋等資助房屋，各銀行看準潛在市場商機大增，近月積極推出優惠搶佔安老按揭市場，其中有銀行提供的現金回贈高達物業價值的0.5%，亦有銀行預期今年資助房屋佔業務比例將高於私宅。

根據按揭經紀資料，今年1月的安老按揭登記市佔率首位雖仍屬大型銀行中國銀行（香港）所有，但上海商業銀行已由去年全年第三位升至第二位，市佔率升幅高達11.8個百分點，其中承做資助房屋比私宅更高逾一倍。

事實上，現時參與安老按揭的銀行，全部均已為今年上半年的安老按揭申請提供優惠，當中南洋商業銀行及永隆銀行最進取，現金回贈分別高達物業價值的0.5%及0.4%，而且不設上限。其中逾半銀行的優惠更涉及一併抵押的人壽保單部分，可見銀行極重視這方面商機。

有零售銀行家解釋，以往安老按揭僅限於私人物業，銀行投放資源的效果有限；但去年10月擴至未補地價的資助房屋後，顯著擴大整個安老按揭的潛在市場，產品亦更大眾化，令銀行有更大誘因投放資源爭取業務，坦言「就算每間分行做一單，一個月都可以做多好多生意」。

按揭證券公司數據顯示，安老按揭自2011年7月推出至今錄得1,623宗申請，平均每月申請宗數約24宗，惟近月擴大計劃範圍後明顯急升，今年1月單月已錄得67宗申請。

上海商業銀行產品拓展處總監陳志偉稱，私人住宅業主的其他資產比例普遍較高，而資助房屋的長者業主則會對安老按揭需求較大，認為安老按揭客戶會成為退休理財對象，所以上商將安老按揭擴至全線分行，坦言今年有一定業務目標。

永隆銀行零售銀行部主管鍾少權亦指出，安老按揭並非單一的金融產品，而是該行安老金融的一部分，業務亦非單看收益，尚有社會責任的成分在內，會積極配合長者客戶的財務計劃和需要。

逆按揭計劃擴大 料逾百萬名市民可受惠

on.cc東網專訊

【on.cc東網專訊】 「逆按揭」(安老按揭計劃)正式擴展至未補地價資助出售房屋，涵蓋公屋、夾屋及居屋單位。香港按揭證券公司總裁李令翔表示，目前約有40萬間未補地價資助房屋，料超過100萬名市民可以受惠。

有意申請逆按揭的未補地價資助房屋業主，需要年滿60歲或以上，而物業估值會以市值扣減地價金額後計算。

李令翔預期，是次優化措施的反應會較私樓業主為佳，因資助房屋業主除物業外，其他資產相對不算多，相信逆按揭對其而言具吸引力。他並透露，今日已批出兩宗居屋及公屋逆按揭申請，而目前也有幾十宗查詢，當中物業估值平均300萬元，最高估值更達600萬元。

5年有近1300宗逆按揭申請 年輕銀髮族佔4成

on.cc東網專訊

【on.cc東網專訊】 財政司司長曾俊華在網誌表示，政府預計可在10月將安老按揭計劃(又稱逆按揭)，從私人住宅樓宇擴展至未補地價的資助出售房屋。他指出，安老按揭計劃自 2011年推出以來，申請人數穩步上升，至今年6月底已累計有近1300宗申請。雖然參與計劃的最低年齡是55歲，而55至65歲的年齡組別，就佔了申請人數的4成，反映不少「年輕」銀髮族在退休初期或接近退休時，已為日後生活作長遠打算，希望每月得到穩定的現金流。

另外，曾俊華指，首批銀色債券(Silver Bond)將於周二(26日)開始接受65歲以上市民認購，發行額為30億港元，息率跟本地通脹掛鈎，保證有兩厘回報，較ibond的一厘為高，但不設二手市場，若投資者有需要，可提前贖回套現，取回本金及累計的利息他又指，上月第6批ibond的50萬名認購者中超過一成，約6.5萬人是65歲以上人 士，故他相信Silver Bond的反應亦會不俗。

逆按揭4年逾1200人申請 去年申請增速勁

on.cc東網專訊

【on.cc東網專訊】 香港人口正急速老化，香港按揭證券公司總裁李令翔指，去年推出多項安老按揭計劃(下稱逆按揭)優化措施，全年逆按揭的申請增長強勁，達368宗，其中55 歲的年輕銀髮(young old)約佔25%，逆按揭推出4年多來有逾1,200人申請。

李令翔又指，隨着逆按揭市場普及化，長者對逆按揭認識漸多，有助擴大用家數量，現時潛在需求相當大，若再推展資助出售房屋，料增長會更快。

今年財政預算案建議將逆按揭擴展至未補地價的資助出售房屋，他指，目前仍與當局研究詳情，冀今年下半年能推出。