2026年6月19日 星期五
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2026年6月1日 星期一
2025年8月25日 星期一
泰國房市慘崩！三大致命傷釀百年最慘危機 新屋到豪宅都受衝擊
一場被泰國銀行界與業界人士稱為「百年來最糟糕」的房地產風暴，正席捲這個東南亞國家。從豪華公寓的銷售處到郊區的住宅工地，市場的冰冷氣息無所不在。
隨著新房銷售急凍、買家信心跌落與銀行信貸緊縮，泰國房地產正經歷一場前所未有的結構性危機，其影響範圍已超越單一產業，直接威脅到家庭財富與國家經濟的穩定。
房屋抵押貸款總合 破天荒負成長
泰國銀行（央行）發言人差雅薇 · 猜阿南（Chayawadee Chai-anant）和泰國大華銀行高層不約而同地指出，當前房市狀況比以往任何時候都更糟。數據佐證了這一論斷：2025 年泰國房屋抵押貸款總額預計將出現史上首次負成長。
這場風暴的源頭，可以歸結為三大關鍵因素的疊加與連鎖反應。
首先是買家信心徹底崩潰。泰國住房商業協會（HBA）的調查顯示，超過 72% 的潛在購房者因對未來收入穩定性感到深度擔憂，而無限期推遲了購房計劃。特別是大量依賴旅遊業的中產階級，在收入銳減後，曾經被視為資產保值工具的公寓，如今成了不敢觸碰的奢侈品。
其次是銀行信貸的全面收緊。面對不斷攀升的不良貸款（NPL）率，銀行體系已築起嚴格的防線。貸款核准通過率從 2023 年的平均 65% 驟降至 2025 年上半年的不足 40%，即使是高收入專業人士也難以通過審核。銀行收緊信貸，不僅阻斷了新房交易，也迫使越來越多的業主因資金壓力而拋售房產，加劇了市場的拋壓。
最後也是最致命的因素，是壓垮市場的「供應過剩」這根稻草。根據房地產資訊中心（REIC）的報告，泰國全國未售出的新房存量已達歷史峰值，光是曼谷及週邊地區就積壓超過 15 萬套。更令人擔憂的是，泰國每年新增的房屋供應量仍持續超出實際有效需求約 35%。這種供需嚴重失衡的局面，讓市場像一個隨時會潰堤的「供應堰塞湖」，價格崩塌只是時間問題。
危機骨牌效應 從低端到高端
這場危機的蔓延軌跡清晰得令人恐懼，呈現出從低端市場向高端市場全面擴散的骨牌效應。最初的寒意集中在 300 萬泰銖以下的低端市場，隨後毫不留情地向上侵蝕。300 至 500 萬泰銖的中端市場成交量腰斬，而曾經被視為堅不可摧的 1000 萬泰銖以上高端及豪宅市場，也因外國高端買家撤離而面臨空置率飆升的困境。
諷刺的是，在這種全面性的低迷中，二手房市場卻出現了病態的繁榮。房地產資訊中心的數據顯示，2025 年上半年，全國主要城市二手房交易量逆勢成長 22%，而新房成交量同期暴跌近 40%。
這背後的原因是急需現金週轉的賣家願意大幅降價拋售，吸引了一批有剛性需求且現金充裕的「撿漏者」。銀行也敏銳地將信貸資源向風險相對較低的二手房交易傾斜，進一步加速了這種市場的分化。
價格戰陰影籠罩 復甦之路漫長
當前，泰國房市已籠罩在價格戰的陰影下。許多開發商被迫掛出「直降百萬泰銖」的橫幅以求生存。業界專家警告，這場價格戰的衝擊將遠超去年泰國汽車市場的慘烈競爭，因為房地產產業鏈更長，對家庭資產負債表和金融體系穩健性的衝擊將呈幾何級數放大。
當房產這一泰國家庭最大的財富載體大幅貶值，由此引發的「負財富效應」將迫使民眾緊縮消費，消費引擎的失速將嚴重動搖經濟復甦的基石。這場危機已超越了房地產本身，它關乎金融體系的穩定，更關乎整個泰國經濟的未來航向。
泰京銀行行長帕永 · 斯里瓦尼奇預判，房地產行業的真正復甦，不可能獨立於整體經濟之外，可能需要一到兩年甚至更長的時間。
泰國決策者正處於兩難的境地：短期內強行刺激樓市可能加劇供應過剩和金融風險；但若任由市場深度調整，房地產作為經濟支柱的崩塌又會嚴重拖累 GDP 成長和就業。
曼谷燈火通明的空置公寓群，正無聲地昭示著這場結構性危機的深度。泰國能否在風暴中找到新的錨點，世界正在拭目以待。
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2025年4月24日 星期四
東京53平方呎「激狹公寓」被搶翻 入住率99.9% 年輕人：地段比空間重要
在東京市中心繁華地段，一種僅有3張榻榻米大小（約53平方呎）、配有迷你廚房和閣樓的住宅單位，被戲稱為「激狹公寓（激せまアパート)」近來需求激增。
每間均配備迷你廚房、獨立廁所和淋浴間
據《TBS電視台》報導，在東日本旅客鐵道（JR東日本）四谷車站步行約9分鐘處，一座2019年完工的地上2層、地下1層的小型公寓中，每間只有3張榻榻米大小的單人房，每間均配備迷你廚房、獨立廁所和淋浴間。即使在走廊部分，寬度僅約90釐米，一人通行也感到相當困難，但為了安置30個房間，空間規劃和利用被極致壓縮。
進入房間後，玄關僅能容納下兩人站立，左側設有洗衣機、單口電磁爐和小型水槽的廚房，右側是浴廁。儘管馬桶具備免治功能，但坐下時膝蓋幾乎碰到門，浴室區域僅有淋浴頭，並無洗臉臺。然而，房間高度達到4米，還設有閣樓，讓居民可以在上方平躺休息。
已開發約100座類似公寓
這種超迷你套房的月租金從6萬7000日圓起（約3664港元起），比四谷車站周邊同區域物件便宜約3萬日圓。負責這類物件的不動產公司「SPILYTUS」在東京已經開發約100座類似公寓，主要集中在惠比壽、中目黑、新宿、池袋等東京都心區域。
入住率99.9%
例如，距離惠比壽站步行10分鐘的目黑區公寓，月租金為7萬1000日圓起（約新台幣1.6萬元起），在2025年居住意願調查中排名第4，在中目黑站步行9分鐘處的新建公寓，月租金為7萬6500日圓起（約3889港元起）。據SPILYTUS發言人花谷美紀表示，這類物件幾乎一出現就被搶租，入住率高達99.9％。
住戶：能有效地利用時間和資源
居住在代代木上原車站步行7分鐘公寓的28歲山根先生表示，他看重地段和室內新穎程度勝過整體空間大小。他在房內擺放了大桌、收納櫃和衣架，空間經過精心設計，雪櫃用具和微波爐放在閣樓下方，電視則使用投影機。他於2024年12月入住，認為這種生活方式雖然緊湊，但能有效地利用時間和資源。
另一位居住在中井車站附近公寓的23歲山口先生，月租金為6萬500日圓起，將洗衣機當作餐桌使用，利用天花板空間掛衣，折疊椅作為多功能家具。他表示，儘管有些不便，習慣後也能過得非常自在。
2025年2月17日 星期一
澳洲4月起禁外國人購買現樓兩年
澳洲住房部長奧尼爾(Clare O'Neil)在澳洲廣播公司(ABC)表示，將在兩年內禁止外國投資者在該國購買現樓，該禁令每年有望為本地買家騰出約1800套房產。
澳洲財長查默斯(Jim Chalmers)與奧尼爾(Clare O'Neil)在一份聲明中表示，將由4月1日起至2027年3月31日禁止外國投資者購買現樓，之後再評估是否延長措施。
據房地產顧問公司CoreLogic資料，悉尼樓價過去十年大升近70%，現時樓價中位數約120萬澳元(約593萬港元)。
去年澳洲人對住房問題的不滿達到歷史高位，預計該問題將在5月大選佔據主導地位。
2025年1月13日 星期一
公司轉型高檔公寓？遠程辦公促英國辦公樓變身住宅
後疫情時代，遠程工作使辦公室的吸引力降低，民眾對住宿的需求仍然很高，英國逐漸形成新趨勢：將辦公樓改造成住宅。
逾半世紀舊樓曾是辦公場所
據外媒報道，愛琳之家（Irene House）是解決住房危機的一個例子，位於倫敦南部一條繁忙的商業街上，這座四層辦公樓建於20世紀40年代，幾十年來一直是數百名公務員的辦公場所，直到2020年英國工作和養老金部官員搬走。
搖身一變成為高檔公寓
如今，愛琳之家成為坐擁77套一居或兩居室的高檔公寓，它代表了一種日益增長的趨勢：將辦公樓改造成住宅。自去年3月英國取消辦公空間要求以來，辦公樓改為住宅樓的申請激增。
舊樓改造成本高昂
然而，建築師表示，由於樓面板較深，加上缺乏自然光，改造成本高昂。
住房最終能否改造取決於辦公樓的類型
對於舊建築，開發商面臨著選擇，要麼改造成綠色辦公室，要麼變成住宅和混合用途建築。有建築師表，住房最終能否改造取決於辦公樓的類型，「改造金絲雀碼頭的塔樓，或改造只有一個樓梯的辦公樓時，很具挑戰性。但如果有兩個樓梯，特別是50年代或60年代的低層辦公樓，則更容易地改造成住宅。」
2024年12月22日 星期日
住入商場食玩買齊全 美國愈來愈多購物中心流行改建公寓
自新冠疫情爆發以來，全美至少有33家商場改建公寓，截至2022年1月，全美已經有192間購物商場投入住房改造。
商場改造成住房
據外媒報導，新冠疫情爆發以來，全美至少有33家商場改建公寓，而且截至2022年1月止，全美已經有192間購物商場投入住房改造，包括加州、佛羅里達、亞利桑納和德州已有數十件公寓正在進行。
電商平台衝擊 百貨公司業績萎縮
儘管許多消費者仍然享受逛街購物的樂趣，但隨著電商平台興起，老牌百貨公司如JC Penney和Sears等的業績也大幅萎縮甚至被迫關門，於是建築商瞄準商場閒置店面，增建公寓住宅。
居住和購物融為一體成為新趨勢
建商Macerich開發副總裁克努森(Jacob Knudsen)指出：「購物中心變得新鮮有趣，讓大家住進商場，生活、工作、娛樂、用餐統統包辦，絕對是一種新趨勢。」
有住戶表示滿意
位於羅德島州普洛維登斯(Providence)、全國最古老的室內購物中心The Arcade自2000年代末閒置，隨後建商將二、三樓改建為48間公寓，33歲住戶艾美·海尼恩(Amy Henion)入住兩年以來相當滿意：「如果住在郊區，絕對無法享受到這種便利性，如果要剪頭髮，直接走下樓；如果想吃午飯也不用離開商場，就算外面天氣惡劣也沒關係。」
2024年10月26日 星期六
佛州雌雄大盜花不到1美元成本「盜走整間屋」！詐騙手法曝光
美國佛羅里達州一對夫妻被控竊取了三棟房屋，而他們使用的詐騙手法成本不到1美元（約7.77港元）。
佛州雌雄大盜利用偽造的「免責轉讓契據」實施詐騙
這對來自美國佛羅里達州的夫妻是50歲的維克多（Victor Rodriguez）和33歲的米歇爾（Michelle Cherry）利用偽造的「免責轉讓契據」來實施詐騙，這種文件可以輕易地轉讓房地產所有權，但很容易被人偽造簽名。
尋找被遺棄房屋並偽造簽名
檢察官列農（Mike Lennon）表示，這對夫妻尋找被遺棄的房屋，然後偽造簽名提交給法院書記官。書記官辛迪（Cindy Stuart）指出，偽造這些文件只需要一名公證人和兩個簽名，旁邊寫上地址就可以完成。
詐騙成本僅需70美分
監控畫面顯示，維克多和米歇爾裝扮成不同屋主，自信地展示偽造文件處理所有權轉讓事宜。在佛羅里達州，這項業務的處理費只需70美分（約5.4元港幣）。
列農懷疑這種詐騙行為正在變得越來越普遍，並指出這些犯罪嫌疑人可能想要通過這種方式來貸款或將房屋出售給毫不知情的買家。
今年3月被捕後依然否認欺詐罪名
這對雌雄大盜的受害者包括維克多的前岳父以及比爾比夫婦（Larry and Dreama Bilby）。維克多和米歇爾在今年3月被捕後依然否認欺詐罪名，他們的律師聲稱他們無罪。
2024年8月14日 星期三
2024年6月15日 星期六
氣候變遷導致竹子刺穿地板 鏟走要近百萬成英國屋主噩夢
竹子作為觀賞用作物引入英國，隨著氣候變遷，竹子穿透路面、地基成為屋主的夢魘，但清除竹子的費用高昂，目前英國仍無法規管轄竹子種植。
竹子繁殖速度快 破壞民宅造成各種問題
據外媒報導，英國將竹子引來做為觀賞作物，但近期竹子鑽入民宅花園土壤，如今穿破路面、房屋地基，造成嚴重損害。
竹子並非唯一造成歐美困擾的外來種植物，繁殖速度快速的「日本虎杖」會沿著房屋的縫隙生長，造成漏水、管線破壞等問題，可能讓房子價格下跌80%以上。
幾乎沒有辦法能阻止竹子生長
有外媒指出，竹子可以破壞地基，在人行道生長，幾乎沒有方式阻止竹子生長，更可能導致屋況變糟，房子難以出售。儘管在亞洲國家，竹子被視為一種經濟作物，但如果種植於民宅，後果恐怕會不堪設想。
逾8成民眾不知竹子破壞性
英國清除入侵物種專家格蘭特指出，這些植物大約都是在一個世紀前被進口到英國，透過「匍匐莖」傳播到地下生長，至今在各處瘋狂生長。她表示，在調查當中，超過7成的民眾不知道竹子會造成損害，更有逾8成的人不知道竹子可能會破壞住宅，更造成鄰居間的房屋糾紛。
清除費用近百萬
美國園藝家盧卡斯表示，氣候危機使得氣溫升高，更溫暖的夏季可能使植物的生長速度愈來愈快。目前要去除竹子的方式就是要挖出土壤中所有的根莖，這意味著要拆除所有的地板，用挖土機或鏟子加以清除，清除的費用根據竹子生長的狀況而不同，最高可達十萬英鎊（約100萬港幣）。
2023年11月8日 星期三
歐央行籲銀行考慮房價進一步下跌風險
歐洲央行銀行監管委員會主席恩里亞(Andrea Enria)表示，歐羅區銀行在對其資本進行撥備和規劃時，應將房地產價格進一步下跌的風險納入考量。
歐洲房地產市場正因歐洲央行幅度最大且持續時間最長的一輪加息行動而承壓，目前利率已達到紀錄高位。
恩里亞指出，當前的高利率環境可能會給寫字樓和房價帶來進一步的下行壓力，使商業地產所有者和家庭更難償還債務。銀行應在其撥備做法和資本規劃中考慮到這些風險。
2023年11月6日 星期一
2023年9月15日 星期五
歐美息魔掀發展商破產潮 德爆房地產危機
（香港文匯報特約記者 余家昌）歐美息口持續上升，大大增加各國地產發展商的資金壓力，作為歐洲最大經濟體的德國，近月亦爆發嚴重的房地產危機，過去幾年一直熾熱的地產市場急劇降溫，多家發展商相繼申請破產或進行大幅資產減值，甚至被形容是「每日都有一家發展商破產」。分析擔心，房地產危機最終會衝擊到金融市場，令德國再次陷入經濟衰退。
外界對德國經濟的印象一般都是以製造業為主，但其實地產及建造業一直都是德國經濟的重要支柱，尤其是在長年低息環境支持下，德國地產及建造業更是非常蓬勃，不但佔國內生產總值（GDP）接近20%，更提供了全國幾乎一成的職位。
新動工地產項目總數大減47%
不過從去年開始，德國地產市場開始極速降溫。根據德國地產業分析公司Bulwiengesa的數據，今年頭半年德國新動工地產項目總數足足較過去兩年同期平均值減少47%之多，如果單計住宅新屋動工數，更減少達54%。頭半年當局新批出的住宅單位建築許可亦只有約13.5萬個，按年減少約5萬個或27%。
英國《金融時報》形容，德國地產及建造業界正面臨多重負面因素組成的「完美風暴」，包括息口上升、建築原料成本上升，以及技術工人嚴重短缺等。除此之外，疫情後商業樓宇需求減少，以及俄烏衝突後投資德國房地產的風險升高，都導致德國房地產的吸引力大減。
「幾乎每天都有發展商破產」
單是近兩三個月，已經有多家德國中小型發展商申請破產，包括位於杜塞爾多夫的3家發展商Gerch、Centrum Group及Development Partner，慕尼黑的Euroboden和紐倫堡的Project Immobilien Gruppe。至於一些較大型的發展商，例如Aroundtown和藍籌發展商Vonovia亦需要宣布對旗下物業組合進行大幅減值，其中Vonovia更已經叫停所有新項目，並於第二季錄得多達20億歐元（約167億港元）損失。
德國智庫「基爾世界經濟研究所」所長Schularick形容，德國長達10至15年的地產興旺期已經到達尾聲，「現在幾乎每天都有一家發展商破產，舊的融資模式已無法持續。」德國獨立發展商協會BFW的主席Salewski也預計，發展商破產數量將持續增加，當中負債率較高的發展商就最為脆弱。
分析擔心，這場地產危機最終會波及到德國金融業，尤其是地產相關貸款佔德國銀行業國內貸款總數達70%之多。德國金融監管機構BaFin早前便警告，樓市降溫是德國金融業界當前最大風險之一。在這情況下，不少銀行都傾向收緊銀根，例如德意志銀行便決定縮減按揭業務，一些銀行亦開始減少向發展商批出貸款，結果反過來導致發展商更難建屋，甚至有發展商因此要出售未完成項目。
德房地產危機前因後果
危機有多嚴重？
今年頭半年德國新動工建築項目較過去兩年同期平均數減少約47%，當中住宅動工量更減少54%。新單位興建申請量亦按年減少27%。樓價方面，今年首季德國整體樓價亦錄得有紀錄以來最大的6.8%按年跌幅。
危機成因
當前德國地產業危機最大成因自然是歐洲央行突如其來和激進的加息決定，但同時多項因素亦擴大了加息的影響，包括建築材料成本上升、疫情後寫字樓及零售商舖需求減少。地產業界亦認為，德國政府實施愈來愈多的建屋環保規定，亦導致發展商成本上升。
此外，德國原本是除英國以外的歐洲最大地產投資市場，但俄烏衝突導致到德國物業的投資風險增加，令海外投資者紛紛卻步，轉往美國或亞洲市場。
對金融業影響
高息環境雖然讓德國銀行業的利息收入大增，但同時構成更大風險，因為當地銀行業有多達70%國內貸款都是與地產業相關，包括按揭及發展商貸款。德國金融監管機構BaFin便曾警告，樓市調整是當前德國最大金融風險。
政府應對
德國政府上月底推出初步措施協助地產業界，但業界認為措施不足。到本月25日，德國總理朔爾茨將與政界及發展商代表舉行大型峰會，商討更全面的救助方案。
具體措施建議
德國地產協會主席Mattner建議當局暫停徵收物業銷售稅，並為發展商提供低息信貸計劃，支持興建新的住宅項目。德國建造業協會HDB主席穆勒則建議，當局可以減價出售政府土地，以興建廉租屋。
德國智庫「基爾世界經濟研究所」所長Schularick則建議，德國政府應該牽頭與私人發展商合作推出大型公營房屋興建計劃，一方面以達到朔爾茨的每年40萬個住宅單位建屋目標，一方面協助私人發展商渡過當前難關，同時可以靠大型項目刺激經濟。
2023年5月17日 星期三
2023年5月2日 星期二
美銀行業危機蔓延至商業地產市場 華爾街發警告或將爆煲
陷入危機的美國第一共和銀行正式倒閉、遭當局接管，並由摩根大通出手收購；第一共和銀行成為繼矽谷銀行（SVB）與Signature Bank接連倒閉後，美國第三家倒閉的銀行。
美國銀行業的危機仍未結束，且有向其他方面蔓延的趨勢。
作為「股神」巴菲特的黃金搭檔和幕後智囊，伯克希爾·哈撒韋公司（Berkshire Hathaway）副董事長查理·芒格（Charlie Munger）近日就警告稱，美國商業房地產市場似乎也「暗流湧動」，正醞釀一場「風暴」，隨著房地產價格的下跌，美國銀行業「已充斥著商業房地產不良貸款」。
雖然芒格並未明說，但《金融時報》就指出，由於一些銀行的商業房地產貸款中潛藏風險，因此向來傾向於在金融動蕩期支持美國銀行業的伯克希爾公司，在這輪銀行危機中仍保持觀望態度，並未出手注資。
同時，除了芒格這位「身經百戰」的投資者之外，近期華爾街眾多知名大行也都紛紛發出警訊，認為當前美國地區性銀行的危機正蔓延到商業地產市場，商業地產可能成為繼銀行危機後的下一個爆煲行業。
當地時間4月30日，英國《金融時報》發布了近日對芒格所做的專訪報道，在其位於洛杉磯大威爾郡家中的陽台上，99歲的芒格身穿格子襯衫，坐在輪椅上主持會議，並接受了采訪，而當時電視屏幕上正實時播放著美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）有關第一共和銀行陷入困境的新聞報道。
「情況還沒有2008年那樣糟糕。」不過，芒格表示：「但銀行業遇到的麻煩，就像其他地方會遇到的麻煩一樣。在好的時候，你會養成壞習慣……當不景氣來臨時，他們已經失去太多了。」
《金融時報》稱，巴菲特和芒格執掌的伯克希爾公司，長期以來都會在金融業不穩定之時支持美國銀行業，比如2008年金融危機時，該公司向高盛集團（Goldman Sachs）注資50億美元，並在2011年向美國銀行（Bank of America）注入了同等數額的資金。
然而，到目前為止，伯克希爾公司一直對此輪銀行危機持觀望態度，多家銀行也接連倒閉。芒格說：「伯克希爾做了一些銀行投資，結果非常好。我們對銀行也有一些失望的情緒，明智地經營一家銀行並不是一件容易的事，導致做錯事的誘因有很多。」
報道稱，伯克希爾公司「保持沉默」的一部分原因，源自銀行龐大的商業房地產貸款組合中潛藏著風險。芒格指出：「很多房地產的情況已經不太妙了。我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購物中心，還有很多陷入困境的其他地產項目。」
「外面一片哀鴻遍野」（There’s a lot of agony out there），這是芒格對於當前形勢的形容，而對於銀行已經開始減少對商業開放商的貸款，他補充說：「與六個月前相比，目前美國國內每家銀行對房地產貸款都收緊了很多，這些貸款似乎都太麻煩了。」
《金融時報》指出，芒格發表上述言論之際，一場動蕩局勢正席卷美國金融體系。在幾家銀行倒閉後，美國金融體系正在應對一場潛在的「商業地產大崩盤」。
當地時間5月1日，美國聯邦保險公司（FDIC）宣布，美國加利福尼亞州金融保護和創新部門已指定FDIC作為第一共和銀行的接管人，而摩根大通銀行將承擔第一共和銀行「所有存款和幾乎所有資產」。
《華爾街日報》指出，第一共和銀行是繼矽谷銀行（SVB）與Signature Bank後，美國兩個月來倒閉的第三家銀行；同時也是美國歷史上倒閉的第二大銀行，總資產僅次於2008年倒閉的華盛頓互惠銀行。
近期，包括美國銀行、高盛集團、摩根士丹利、摩根大通等等，越來越多的華爾街大型投行都發出了類似警告——商業地產可能成為繼銀行危機後的下一個「爆煲行業」。
根據高盛的報告，美國有4.5萬億美元的未償商業/多戶抵押貸款，其中40%來自銀行，約為1.7萬億美元。地區性銀行約佔美國銀行業貸款的65%，而根據FDIC的數據，中小型銀行佔商業房地產貸款總額的約80%。
作為美國商業地產的最大債主，地區性銀行的危機正蔓延到商業地產市場。美國銀行首席投資策略師邁克爾·哈特內特（Michael Hartnett）強調，隨著商業地產貸款的貸款標準進一步收緊，商業地產被廣泛視為下一個遲早會崩潰的領域。
明晟（MSCI Real Assets）的部門研報也顯示，美國商業房地產在2023年將有4000億美元債務到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來五年內共有2.5萬億美元的債務到期。
深喉
2023年5月1日 星期一
股神拍檔憂商業物業借貸嚴重 銀行危機惡化
「股神」畢非德的長期拍檔、巴郡哈撒韋(Berkshire Hathaway)副主席芒格(Charlie Munger)接受《金融時報》訪問時表示，美國商業物業危機惡化，勢必讓美國銀行壞帳上升。
芒格認為，美國商業物業市道現況不佳，無論是寫字樓或商場，均有嚴重的過度借貸及價值下滑的情況，所以美國銀行可能已經持有大量商業物業「壞帳」，以致銀行業危機進一步惡化。
芒格相信，銀行壞帳情況可能不如2008年般嚴峻，但問題仍然令人憂慮。
2023年3月25日 星期六
洛杉磯「豪宅稅」4月生效 業主紛劈價拋售物業
美國洛杉磯市一項新設的「豪宅稅」將於4月1日生效，住宅物業只要售出價在500萬美元（約3920萬港元）以上，一律須繳付至少4%的豪宅稅。面對新稅即將實施，在洛杉磯持有豪宅的業主紛紛劈價求售物業。
根據洛杉磯市選民去年11月投票通過的ULA法案（Measure United to House LA），該市將於下月1日正式徵收一項新的「豪宅稅」，為開發廉價住房和無家可歸者居所提供資金。新稅生效後，市內住宅只要是售出價在500萬美元（約3920萬港元）以上的，一律須由賣方繳付4%的豪宅稅；而售出價1000萬美元（約7850萬港元）以上的房產，則須繳5.5%稅款。鑑於新稅項「迫在眉睫」，據報已經引發了洛杉磯豪宅市場一輪劈價潮。
這項豪宅稅所得部分收入將用來為該市的無家可歸者提供居所。洛杉磯近年出現了愈多愈多無家可歸者的危機，市內的公園、行人道和高速公路旁等地突然出現了不少無家可歸者架起的帳篷。根據洛杉磯無家可歸者服務管理局的數據，早於2016 年，洛杉磯市有近2.8萬名無家可歸者；到2022年2月，該數字增至4.2萬人。
2023年3月23日 星期四
【EJFQ信析】銀行風險停不了 房貸拖欠憂爆雷
銀行危機連環爆發，美國財長耶倫向存戶大派定心丸，表示在監管機構的行動後，銀行體系正恢復穩定，如果再有小型銀行遭遇擠提風險，將採取進一步措施。雖然現在判斷當地銀行業最壞時刻已過仍言之尚早，但連日插水的銀行股已顯著反撲，KBW銀行指數(BKX)周二(21日)急飆4.95%。
BKX成份股之中，深陷流動性危機的First Republic Bank(FRB)走勢最誇張，在周一進一步下滑47%後，翌日曾從紀錄低位報復式反彈59.6%，惟由於一直沒有「白武士」身影，重組苦無進展的消息陸續傳出，股價守不穩，收市漲幅縮至約三成。
自矽谷銀行(SVB)倒閉後，FRB總市值短短7個交易日內累計蒸發80%或逾120億美元，且遭客戶提走約700億美元存款，加上包括長期投資和抵押貸款等證券的未實現虧損(unrealized losses)繼續擴大，政府如何支援暫時沒有定案。在上述問題徹底解決前，金融市場不時會出現震盪。
除了債券虧損導致的流動性衝擊，美國中小型銀行的商業房地產(commercial real estate，CRE)領域都值得關注。摩根大通利用聯儲局每周發布的銀行業存貸款公告(H.8)計算，小型銀行CRE貸款風險敞口達70%。此外，以David Mericle及Manuel Abecasis為首的高盛研究團隊發現，資產不足2500億美元的銀行在CRE與住宅(residential)貸款市場的份額，分別佔80%和60%！
附【圖】所見，美國的銀行持有住宅及商業地產貸款拖欠率(delinquency rate)在去年第四季回升，反映聯儲局「鷹派加息」後，借貸成本急漲，較具「實力」的寫字樓業主，亦與普羅大眾一樣，愈見無法準時支付房貸。據報道，全球資產管理業龍頭太平洋投資管理(PIMCO)上月被爆出，旗下位於波士頓和紐約等地7幢建築共拖欠約17億美元抵押貸款。
由於商業房地產貸款在中小型銀行的業務組合中佔有重要角色，一旦拖欠情況惡化，不排除又有銀行需要求援，甚至牽連整個銀行系統。與此同時，全國房地產經紀商協會(NAR)剛公布的2月二手銷售價格中位數，錄得2012年以來首次按年下跌，住宅樓市也泛起暗湧，會否影響房貸質素不容忽視。換句話說，美國房貸可能成為金融體系的計時炸彈。
美國銀行業風險愈揭愈多，存戶當然不指望政府打救，於是提款需求日增，銀行業不得不縮減貸款組合，盈利前景更不明朗。根據美國銀行(BoA)的3月調查顯示，管理資產規模達6210億美元的244名受訪基金經理，正以去年2月俄烏戰爭爆發後的最快速度撤離銀行股，看來投資者現時不宜心急撈底。
信報投資研究部