（香港文匯報特約記者 余家昌）歐美息口持續上升，大大增加各國地產發展商的資金壓力，作為歐洲最大經濟體的德國，近月亦爆發嚴重的房地產危機，過去幾年一直熾熱的地產市場急劇降溫，多家發展商相繼申請破產或進行大幅資產減值，甚至被形容是「每日都有一家發展商破產」。分析擔心，房地產危機最終會衝擊到金融市場，令德國再次陷入經濟衰退。
外界對德國經濟的印象一般都是以製造業為主，但其實地產及建造業一直都是德國經濟的重要支柱，尤其是在長年低息環境支持下，德國地產及建造業更是非常蓬勃，不但佔國內生產總值（GDP）接近20%，更提供了全國幾乎一成的職位。
新動工地產項目總數大減47%
不過從去年開始，德國地產市場開始極速降溫。根據德國地產業分析公司Bulwiengesa的數據，今年頭半年德國新動工地產項目總數足足較過去兩年同期平均值減少47%之多，如果單計住宅新屋動工數，更減少達54%。頭半年當局新批出的住宅單位建築許可亦只有約13.5萬個，按年減少約5萬個或27%。
英國《金融時報》形容，德國地產及建造業界正面臨多重負面因素組成的「完美風暴」，包括息口上升、建築原料成本上升，以及技術工人嚴重短缺等。除此之外，疫情後商業樓宇需求減少，以及俄烏衝突後投資德國房地產的風險升高，都導致德國房地產的吸引力大減。
「幾乎每天都有發展商破產」
單是近兩三個月，已經有多家德國中小型發展商申請破產，包括位於杜塞爾多夫的3家發展商Gerch、Centrum Group及Development Partner，慕尼黑的Euroboden和紐倫堡的Project Immobilien Gruppe。至於一些較大型的發展商，例如Aroundtown和藍籌發展商Vonovia亦需要宣布對旗下物業組合進行大幅減值，其中Vonovia更已經叫停所有新項目，並於第二季錄得多達20億歐元（約167億港元）損失。
德國智庫「基爾世界經濟研究所」所長Schularick形容，德國長達10至15年的地產興旺期已經到達尾聲，「現在幾乎每天都有一家發展商破產，舊的融資模式已無法持續。」德國獨立發展商協會BFW的主席Salewski也預計，發展商破產數量將持續增加，當中負債率較高的發展商就最為脆弱。
分析擔心，這場地產危機最終會波及到德國金融業，尤其是地產相關貸款佔德國銀行業國內貸款總數達70%之多。德國金融監管機構BaFin早前便警告，樓市降溫是德國金融業界當前最大風險之一。在這情況下，不少銀行都傾向收緊銀根，例如德意志銀行便決定縮減按揭業務，一些銀行亦開始減少向發展商批出貸款，結果反過來導致發展商更難建屋，甚至有發展商因此要出售未完成項目。
德房地產危機前因後果
危機有多嚴重？
今年頭半年德國新動工建築項目較過去兩年同期平均數減少約47%，當中住宅動工量更減少54%。新單位興建申請量亦按年減少27%。樓價方面，今年首季德國整體樓價亦錄得有紀錄以來最大的6.8%按年跌幅。
危機成因
當前德國地產業危機最大成因自然是歐洲央行突如其來和激進的加息決定，但同時多項因素亦擴大了加息的影響，包括建築材料成本上升、疫情後寫字樓及零售商舖需求減少。地產業界亦認為，德國政府實施愈來愈多的建屋環保規定，亦導致發展商成本上升。
此外，德國原本是除英國以外的歐洲最大地產投資市場，但俄烏衝突導致到德國物業的投資風險增加，令海外投資者紛紛卻步，轉往美國或亞洲市場。
對金融業影響
高息環境雖然讓德國銀行業的利息收入大增，但同時構成更大風險，因為當地銀行業有多達70%國內貸款都是與地產業相關，包括按揭及發展商貸款。德國金融監管機構BaFin便曾警告，樓市調整是當前德國最大金融風險。
政府應對
德國政府上月底推出初步措施協助地產業界，但業界認為措施不足。到本月25日，德國總理朔爾茨將與政界及發展商代表舉行大型峰會，商討更全面的救助方案。
具體措施建議
德國地產協會主席Mattner建議當局暫停徵收物業銷售稅，並為發展商提供低息信貸計劃，支持興建新的住宅項目。德國建造業協會HDB主席穆勒則建議，當局可以減價出售政府土地，以興建廉租屋。
德國智庫「基爾世界經濟研究所」所長Schularick則建議，德國政府應該牽頭與私人發展商合作推出大型公營房屋興建計劃，一方面以達到朔爾茨的每年40萬個住宅單位建屋目標，一方面協助私人發展商渡過當前難關，同時可以靠大型項目刺激經濟。
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