張一鳴：港樓有下行風險

文匯報

香港文匯報訊（記者 周曉菁）前地產分析員、開元產業信託（1275）執行董事兼行政總裁張一鳴昨於記者會談及本港樓市，指近期存在下行風險，會否大跌視乎「黑天鵝」出現的機會。他表示，本港樓價雖已跌逾一成，但市場絕對值仍很高，與1998年的狀況十分類似。在無大型外因影響之下，樓價會呈現「陰乾式」下跌，並持續數年。

張一鳴續指，香港整體成本競爭很弱，經濟已陷入結構僵局。人工、樓價、租金、匯率居高不下，生意和資本流出，「企業走咗就唔會返」。零售業受創不僅源於遊客流失，奢侈品價格與歐洲相比貴五六成亦令人望而卻步。「開源無望，只能節流」，若僵局得到及時調整，香港經濟有望快速恢復。

開元續歐美覓收購

至於開元自己的業務，張一鳴透露去年在海外觀察了300個項目，因資金運轉速度不及私募機構，僅入標少數幾個項目。今年市況看淡，項目紛紛減價，公司承受風險降低，短期內會集中收購歐洲和美國的項目。他補充道，目前香港和內地的酒店回報率太低，公司不作考慮，待3年至5年後內地政府大興旅遊業時，會重返內地投資。

提及美國加息，他認為美聯儲為助陣希拉里競選美國總統，會緩慢加息，上調25點子或50點子均屬正常現象。若能加多到2厘，美元匯率走強，即會危及亞洲市場，致本港資金大量外流，大大影響市場的穩定。

開元股價近期波動不斷，張一鳴坦言並不擔心，或與近期更換董事、移出MSCI中國小型股指數有一定關聯，總公司亦會一如既往給予支持。開元昨日股價收報2.32元，升0.1元或4.5%。

大淡友續看淡樓市 張一鳴 如無「白居二」 樓價早見頂

文匯報

張一鳴曾是本港知名地產分析員，對本港樓市秉承過去一貫睇淡，不論是短期的辣招影響，或是長遠來說的供應量增加，加上美國飄忽不定的退市計劃及加息，直言風光時刻不再，「冇人估到樓價跌幾多，但潛在上升空間絕對有限。」他更表示，政府的樓控措施並非想樓價大跌， 因樓價大跌會引起連鎖反應，影響多個行業。而在外圍經濟脆弱的情況下，本地行業再呈弱勢，政府等同「打斷自己對腳」。　

■香港文匯報記者 黃子慢

　本地樓市在推出辣招後，交投量應聲下跌，市場上失去一班投資者的支持，流通量即時減低，惟樓價未有跟隨成交量下跌，一直高居不下，出現「乾升」情況。張一鳴指，政府最差的決定就是推出白表居屋免補地價項目，因為在一個沒有供應的情況下製造需求，令樓價進一步上升。他更指，如非該項補助政策，樓價早已見頂，而當一個周期到達頂點時只可以等。 

白居二製造需求最危險 

　當然，協助市民置業並非壞事，張一鳴舉例指，有如當年復售居屋及夾屋貨尾，場面一樣萬人空巷，超額近11倍，2009年尾復售居屋更達到19倍，與今日白表居屋免補地價項目的逾10倍、置安心因單位少而達到44倍，可見由2009年至今每次推售資助房屋，都是非常熱烈。於是，很多人就把這個現象解讀為用家需求極強，有這班用家支持，樓價難有下調空間，而且需要更多供應來滿足需求。 

抱炒賣心態 唔值得幫 

　張一鳴續指，無奈實情是，只要樓價有回落跡象，很多申請購買資助房屋的人士就會打退堂鼓，因不少入票者都是抱著「抽六合彩」心態，希望「搵著數」，只要他們認為「錢途」有限，就放棄入市。2010年樓市轉勢時，放棄揀樓的比率即超過四成之高，反映人們入票動機，並非單純住屋需要，實有投資心態。他反問，「抱住炒賣心態的人，值唔值得幫?」

　他更表示，政府的樓控措施並非想樓價大跌，因樓價一出現大跌，便會引起連鎖反應，影響多個行業，最終令本港金融經濟體系受損。而在外圍經濟脆弱的情況下，本地行業再呈弱勢，政府等同「打斷自己對腳」。 

美上調息口最多加0.5厘 

　他稱，現時樓價與本地經濟出現差距，政府當然希望經濟復甦令差距收窄，繼而承接，惟這只是理想情況，現實往往難以兌現。他又指，美國退市計劃未有落實時間，但即使美國上調息口，加幅最多亦只有0.5%。因此他預期本地樓市只會繼續牛皮，作為大淡友的他，看來仍然睇淡未來樓市的走勢。

樓市回落四大隱憂

蘋果日報

雖然今年港股表現反覆偏軟，但地產股股價普遍落後大市，筆者記起1997年時情況，當時地產股先跌，較實際樓價回落早約半年。
股票是期貨投資，市場及投資者嘗試預測經濟、行業及個別公司的未來發展，筆者要強調的是，這僅是參與者的預期，實際走勢不一定需要跟着市場預期所行，有機會較好、較差或是相若。
現時地產股表現弱勢，姑勿論是否代表樓市將於下半年出現回落，惟樓市有機會受多方面困擾，有機會出現調整。

歐債陰霾揮之不去

首先，最大的隱憂是歐債問題，執筆之時仍未得知希臘能否籌組新政府，但希臘政局持續不明朗，市場醞釀希臘會退出歐元區。若希臘如市場所料退出歐元區，恐慌 情緒有機會一觸即發，引發信心危機，歐債危機再次升級，銀根有機會再度收緊。香港為開放型經濟，在環球銀根緊張之時，本港樓市表現料亦不能倖免而有所回 調。
此 外，市場也開始預期，如果美國不再推行 QE3，美國經濟能否仍能保持現時亮麗。中國4月份經濟數據再度轉差，4月出口按年增長由3月的8.9%，大幅降至4.9%，進口增長更由的5.3%跌至 0.3%，中國人民銀行隨即出手救市，降低存款準備金率0.5個百分點。除環球局勢外，本港也有不明朗因素，就是梁振英新政府快將上場。因局勢有機會波濤 洶湧，市場已開始從地產股反映這些風險。

張一鳴
NeutronPacific創辦人

食肆旺場的怪現象

蘋果日報

歐債危機席捲全球，經濟衰退相信在所難免。其實香港經濟早已陷入滯脹，工資不升，通貨膨脹，打工仔生活越來越艱難。不過，香港人消費卻不見得因此節儉起來，起碼筆者與很多朋友都發現一個怪現象，就是不少食肆仍出奇旺市，排隊等位是基本動作，出名的餐廳酒樓若不預早訂位，休想光顧。

料經濟衰退滯後作用

以為食肆門庭若市全賴內地同胞刺激消費，但筆者較早前到銅鑼灣世貿中心一家日本食肆吃午飯，埋單每位四百多元，光顧的多是香港人。通脹影響下，食材價格上升，加上最低工資及舖租飆升，各食肆已相繼加價維持毛利。不受加價影響，莫非香港人真的「民以食為天」，食咗先算？抑或經濟其實未如大家想像般差？筆者估計很大機會是滯後作用。
這種怪現象，在 03年沙士後亦曾出現，筆者記得，當年很多海外客戶查詢，疫潮退卻後的香港面貌，市民信心如何？筆者特別跑到銅鑼灣，拍下市民在食肆外排隊等位的情況，還記得利園停車場張貼「滿」的告示。雖然市面人流增加，但當時香港仍面對失業率上升、經濟及物業市場不景，最深印象是時代廣場外那個的士站，仍見的士大排長龍。反映飲食業復蘇超前於整體經濟。
究竟今次是滯後抑或超前？筆者主觀願望當然是這興旺的現象持續，因為可以直接有利經濟，但這畢竟是一個怪現象。

張一鳴

投資講時機講資本

蘋果日報

筆者有位朋友，他的家族在香港擁有一幅地皮，已持有達 50年之久。兩年前，朋友問筆者有沒有興趣買入該幅地皮，又或可有朋友對該地皮感興趣？索價 5億元。筆者一時間哪來這麼大筆資金，但受朋友所託，故問了兩位城中大孖沙的左右手，但他們都對這幅地皮不感興趣。
事隔兩年，最近朋友將地皮拍賣，成交價是 7.5億元。筆者不知道朋友家族當年獲得該幅土地要多少成本，就當是零吧，回想起來，如果筆者兩年前買下該幅土地，朋友等了 50年時間才得 5億元，但筆者兩年不就賺了 2.5億元麼？

當然，筆者只假設那幅地是零成本，純粹從實質金額來作比較，當中未有計算通脹、機會成本等因素。因為 50年前如果該幅地值 10萬元，又可能出現另一計算結果。不過，上述真人真事，正好反映對投資者來說，要獲利，有兩個關鍵因素，第一是口袋裏有沒有足夠資本，第二是時機。人家用了 50年時間才掙得 5億元，若筆者有足夠資本，兩年就獲利 2.5億元。
裝備自己，伺機出擊。尚有約一個星期便到 2011年，筆者相信，樓價明年上半年將橫行，但下半年風險將增加，因為美國寬鬆貨幣政策接近尾聲，加上預期美國明年底或會踏入加息周期，及中國繼續收緊銀根，料本港樓價將會在 1至 2年內展開跌浪。若想趁低位入市，現在就應該積極儲備彈藥，等待合適的入市時機。

張一鳴

銀行告別平錢年代

蘋果日報

踏入加息周期，告別「平錢」年代！即使是銀行，亦要面對沒有低成本資金的經營環境。今個星期，部份中小型銀行顯著上調港元定期存款息率，正好反映當前局面。
筆者上月中曾提及，即使步入加息周期，銀行亦很難上調按揭息率，原因是市場競爭激烈，尤其在樓市轉靜，經濟仍未完全復蘇情況下，誰願意讓賽。不過，這又衍生另一問題，就是中小型銀行將面對艱難的經營時代。

中小行上調港元定存息

其中一個原因是，筆者曾提及，內地收緊銀根，促使不少企業來港借美元，令銀行同業拆借市場變得緊張。另一方面，近期港元兌美元有下跌趨勢，反映有錢離港。在這兩股「勢力」下，銀行銀根難免扯緊，這又正好解釋為何中小型銀行會率先加存款息率。
但據一位 Economist朋友說，香港銀行同業拆息（ HIBOR）雖然未全面反映銀行同業拆借市場的緊張情況，但細心留意， HIBOR+的息率已在不知不覺間顯著上升。
對銀行來說，透過存款增加銀彈，成本最低，但中小型銀行存款基礎豈及大行，向同業拆借又面對資金成本上升的困局，唯一出路是必須搶佔存款，在這前提下，加存款息率是不二法門。

張一鳴