舖市持續探底，譚仔米線創辦人家族近日據報放售多個舖位，合共叫價約1.5億元，大部分屬於蝕讓，例如天水圍一個舖位於2013年斥4300萬元購入，現在開價2100萬元求售，意味至少慘蝕50%。若說以往舖價高昂猶如「特辣」，業主們現在就要降價至「十小辣」，才可望把舖位脫手。今趟譚仔家族「大減辣」賣舖背後，主要存在三大因素，亦為後市帶來啟示。
話說譚仔家族「四妹」譚艷萍及「五哥」譚澤均，早年夥拍其他家族成員購入不少舖位，作譚仔米線自用或收租投資。但據本報地產版引述市場消息獨家報道，該家族近月積極拋貨，委託多家代理放盤，叫價亦一再下調。現時市場上至少有4個譚仔家族舖位正在放售，分別位於柴灣、藍田、葵芳、天水圍，最新意向價合共約1.5億元；若按叫價順利出售，其中3個舖位將屬於蝕讓。
「以店養舖」模式無法持續
「減辣」最勁的是天水圍新北江商場一個1樓舖位，建築面積約3090方呎，由譚仔家族於2013年7月斥4300萬元購入，現在叫價僅2100萬元，平均呎價約6800元。換言之，即使按叫價賣出，該舖至少慘蝕51.1%，況且潛在買家很可能還會再壓價。
最近兩三年有不少「舖王」投資者陸續「爆煲」，包括「波叔」家族，以及一些原本經營小巴、磁帶、物流等實業生意的炒家，故此坊間流傳「十個舖王，八個投降」講法。在此情況下，譚仔家族現在「大減辣」賣舖，難免令人懷疑該家族是否也「投降」？不過，據代理業人士表示，暫時未聽到關於譚仔家族成員財困的消息，不排除該家族純粹是看淡後市，擬作減持。
整體而言，譚仔家族「大劈價」賣舖，背後存在三大因素。首先涉及「以店養舖」模式，該家族以往所購舖位通常作為譚仔米線自用，一方面有助加強門市經營穩定性，另方面可把持續租金收入用來「供舖」，同時能提升舖位估值。在此模式下，只要每月租金調升幾萬元，即可輕易令舖價升值數百萬元，「炒一轉」好過賣十年米線。因此，不少本地連鎖食肆或零售業家族，都是靠這種模式「發大達」。
然而，譚仔家族已於2017年把譚仔米線賣盤予日本丸龜母公司，新老闆不一定「奉旨」續租該家族成員名下舖位，導致「以店養舖」模式難再行得通。以今次放售的天水圍舖位為例，原本正是譚仔米線自用，月租達20萬元；但譚仔米線於2021年遷出，該舖隨後多次減價招租，現正丟空，目前叫價為月租12萬元，最新租值較高位「勁劈」四成，舖價自然也要相應下調。
第二個因素關乎北上消費，誰都知道這已是大勢所趨，尤其是新界北居民，隨時返深圳食碗米線、飲杯奶茶，價錢平過香港一半以上，餐飲質素、食品味道、服務水平皆不遜色，性價比甚高。因此，在價格趨同效應下，天水圍、元朗、屯門等北區舖位市道難免首當其衝。
值得一提，雖云本港各行各業皆面對北上消費衝擊，但每個行業內部所受影響情況亦有微妙差異。以餐飲業為例，以壽司郎為首的日式食肆大多生意堅挺，事關本港從日本進口的魚生依舊「平靚正」兼且安全有保障，相較深圳仍具一定優勢。相反，譚仔米線最初的招牌名為「譚仔雲南米線」，標榜雲南風味，深圳的米線小店或許更正宗更惹味也不出奇。
最後一個因素則可能與整體舖市前景有關，譚仔家族雖然早於2017年已把譚仔米線賣盤，但該家族畢竟從事餐飲業數十年，曾在全港各區經營百多家門市分店，市場觸覺相當敏銳。事實上，近期除了譚仔家族積極沽貨，另一主要投資者李根興旗下的盛滙商舖基金，也減價放售多個舖位。種種跡象顯示，在本港消費市道乏力、美國減息步伐放緩之下，舖市於現水平的支撐力度似乎正在減弱，舖價恐要「再落一級」、下探一個台階。
譚仔處境艱難 舖市怎有運行
事有湊巧，由日本丸龜於2021年10月分拆上市的譚仔國際（2217.HK）2月4日宣告停牌，待公布與《香港收購及合併守則》有關的內幕消息。市場盛傳該公司有可能由大股東丸龜進行私有化，結束短短3年多的上市生涯，其背景是譚仔國際掛牌至今，相較於招股價3.33元長期「潛水」，近月最低跌至0.73元，市值不足10億元。這正反映本港消費及資本市場持續不振，就連風靡萬千市民的譚仔米線也處境艱難，試問舖市又怎會有運行？
講到底，此一時彼一時也，在2019年之前的舖市巔峰期，很多人深信「一舖養三代」，買家若想入市買件靚貨，必須付出「特辣」高價；但今時今日舖市不斷探底，業主恐怕要降價到「十小辣」才有機會出貨。
高天佑
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