【置業錦囊】湯文亮並非「冇料到」

請睇清楚: 鬧人買樓收租是鬧錯人, 因為買樓收租是幫你推低租金 !

文匯報

國森地產集團董事 許畯森

近幾年，報章和雜誌上有很多自稱「專家」去評論樓市，就連facebook廣告，也多了很教人投資地產的速成班。「專家」們經常各有各說法，比較常見的現象是各「專家」為了增加知名度，經常把樓市預測到很極端，用爆升、爆煲或最近經常講的黑天鵝來吸引讀者眼球。筆者經常會把這些「專家」的文章分類為垃圾文章，不能循環再用之餘，又污染了投資市場。又有一種「專家」，喜歡抨擊行家的預測，借口水戰來宣傳自己，例如湯文亮先生的細價樓爆煲論，經常有人藉此大做文章，把湯文亮先生的錯誤預測放大，用別人的錯誤來證明自己的成功。

對職業投資者有參考價值 

筆者並不認識湯文亮先生，更沒有打算加入口水戰，但筆者真心認為湯文亮先生的文章是有啟發性的，縱使預測結果並不準確，但他的論點卻值得參考。筆者認為，他的文章敗在未有把讀書羣分類。事實上他的文章，是適合一些機構投資者或職業炒家閱讀，卻並不適合業餘炒家或住宅用家的。

地產市場有土地、商場、店舖、寫字樓、住宅甚至車位，前四類板塊，是機構投資者和職業炒家參與的市場，如果我們把湯的細價樓論點放在店舖市場中，他的預測其實是準確的。住宅市場，自從「重稅治炒家」後，住宅市場變得全用家主導，湯也跌眼鏡，是因為全港市民，也從未遇過一個全用家主導的住宅市場，湯是有錯誤的判斷，但並非「冇料到」。

讀者們應該首先了解自己是屬於那一種群，因為不同的身份，會有不同的投資模式和行為，對社會也有不同影響。用家就是用家，筆者在此不多講述了。而其他身份有什麼不同？

炒家的投資模式，是在購入物業後，會把單位空置，讓有興趣的潛在買家睇樓，盡量在短時間內出售以換取利潤。在這過程中，由於他傾向空置出售，好讓買家方便睇樓，因此在租務市場上會減少了供應，而這樣的損耗對整個社會是沒有益處的，同時間這些炒家卻把房價炒高了。總結是，炒家所引致的問題是置業問題，是樓價的問題，而不是租金和住屋的問題。

住屋問題不等於置業問題 

機構投資者，在購入物業後，是會透過租金回報，去獲取長期的固定收入，所以它必定會把單位放租。由於機構投資者持有大量物業，那即代表租務市場上會增加了不少供應，當供應增加，租金便有下調壓力，香港人的租樓成本便會低了，所以機構投資者所涉及的問題，是住屋問題。投資者的參與會增加市場上的租賃供應，從而推低租金，解決了一部分住屋的問題。 

事實上，住屋的問題，就是房屋的租務市場，而發展商從來都是解決置業問題，卻不是解決住屋問題，因為發展商起樓後就是賣樓，賣不出就乾脆把單位空置，待樓市回升才賣，發展商是不會把空置單位出租的，所以發展商從來都不是租務市場的供需者，更不會直接解決住屋問題。