內地重手整治樓市，內房股跌到人仰馬翻。2022年到來，內地銀根開始放鬆了一點，有人說內房應該可以出生天了。到底局內人怎樣看？
萬科是內地最前列的內房公司，由深圳地鐵集團控制，已轉型成國企。在去年一波的衝擊，高借貸的民企自然叫苦連天，國企也不好受。
萬科董事會主席郁亮在萬科集團2022年會上的總結發言，對內房行業發展進行了分析，也對萬科今年的戰略、組織和文化進行了相應的安排。
郁亮表示，外部環境當前的第一個特徵是行業進入縮表出清階段，而對房地產業來說，縮表出清就是去金融化，不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支援實體經濟。
郁亮指出，今年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。「要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。」
以下是郁亮發言幾個要點：
1. 房地產回歸民生屬性，不要指望價格上漲。
郁亮指出，內地房地產去金融化是一個趨勢，也是痛苦的過程。今年是萬科背水一戰的一年，意思是指要麼死、要麼活，沒有中間狀態。如果能解決過去累積下來的包袱，就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。
郁亮還談到對行業發展新模式的理解。他的預判概括為一個中心，三個基本點。一個中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點則分別是房住不炒、租購並舉和人—地—房的匹配。
其中，房住不炒其實是「房住」和「不炒」兩個方面。 「房子是用來住的」這個方面，是要切實解決居民的合理居住需求。「不炒」是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒，漲幅限制還會保留，此外也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。
值得留意的是，郁亮提到，目前隨著購房需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。
在租購並舉方面，郁亮認為，雖然租賃住房是機會，但也意味著剛需購房者可以在「租」和「購」之間做選擇，租屋者會分流買房子的需求，而即使租房需求增多，也對沖不了開發業務賣房子規模的下降。
關於人、地、房之間的匹配關係，郁亮分析稱，以前建設用地指標的分配和人口的分佈不匹配，人口流入的城市供應普遍不夠，地與房之間的關係也不匹配，而在新發展模式中，人—地—房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求，未來有釋放的可能。但是大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
2. 樓市黑鐵時代來臨，不要假手於人做「二傳手」。
面對市場萎縮後更加白熱化的競爭，郁亮說萬科的組織也要適配。
郁亮指出，萬科到了樓市黑鐵時代，要找到新的錨定點。這個錨定點體現在方方面面，例如福利、補貼等，要與黑鐵時代相適應。在這個時點上，只有一步到位建立新的錨定點之後再出發，否則擺脫不了樓市黃金時代的慣性。郁亮提到，今年萬科員工的收入肯定大幅下調。
根據郁亮的判斷，房地產行業已經是10%左右的微利行業，在流程方面也需要再造。他以比亞迪為例指出，王傳福告訴他比亞迪除了輪胎跟玻璃不生產別的都自己生產，因為每個部品都有廠家，每個廠家都要賺10%的利潤，如果拼起來就賺不到錢。
而這與房地產行業過去的思維大不相同。郁亮提到，房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後我們還能賺錢，但今天不一定還能做到。如果所有的工作都假手於人，每個人都要賺10%，我們肯定沒錢賺，所以需要流程再造。
郁亮強調，我們現在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手于人，層層轉包的方式一定是不可行的。
3. 一切工作圍繞背水一戰開展，只能以業績論英雄。
郁亮談到，當前萬科是在背水一戰的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行。
在這種背景下，郁亮稱，萬科要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部；管理人員都要全部下沉，身先士卒。在強績效面前，管理人員如果不能身先士卒，不能主動沉下去是很有問題的。
郁亮強調，在大仗面前，即使有再好的武器，紀律渙散也是打不贏仗。紀律嚴明不只是令行禁止的問題，包括投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。
4. 打好勝仗要做專業高手、全能冠軍和長跑勝將。
郁亮在發言的最後對全體發出動員。
郁亮說，只有敢打仗就還有一絲打勝的機會，但不敢打的結果肯定是失敗，這個問題我們沒有選擇，只有敢打才能獲得一線生機。
打贏勝仗的標準是什麼？郁亮指出，要以「特別好」為標準要求自己才可以。否則如果不能做到特別好，只是奄奄一息沒有什麼意思。特別好的三個要求是，做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。
郁亮分析道，做專業高手告訴我們不能滿足於做業餘的好手，不要和自己過去比較，而要與行業中的標桿比較。如果你已經成為行業標杆應該與更卓越目標比較。他舉例稱，十年前馬拉松水準還不高的時候，跑進三小時是很不錯的成績，但過幾年就不是了，因為這個成績已經被顛覆，所以要成為專業高手才可以做到特別好。
至於為什麼要做全能冠軍，郁亮表示，靠一招鮮吃天下的時代已經結束了，現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。只會跑馬拉松還不行，我們還需要游泳、單車都要好，必須要做全能冠軍。因為只有做全能冠軍才能盈利，過往一樣分開做單項是無法賺錢的。
長跑勝將的理解是，萬科必須長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律，才能夠讓我們打得特別好。「如果我們敢打、會打、願意合夥打，我們就會贏，而且會贏得特別好。」郁亮稱。
郁亮提到內地房市進入了黑鐵時代。「黑鐵時代」這個名詞香港比較少用，其實源於希臘神話。根據希臘神話劃分，人類世紀按生活在地球上的不同時代，古希臘的詩人赫西俄德在他的著作《工作與時日》，分成 「黃金」、「白銀」、「青銅」、「英雄」和「黑鐵」5個時代。
詩人赫西俄德生活的時代被他命名為黑鐵時代。在這個時代裡，人類生活得痛苦而悲慘。人類妄圖統治一切，兒童不再信任父母，朋友不再相互信任，主人對待客人不再熱情，婚姻中的人們不再相愛，誓言也被他們視為塵埃。善良與公正已經不再被他們當作行為的準則，權力代表了正確，謊言代替了真誠。人類再也沒有了羞恥之心，最終神對人類失去了希望，眾神也永遠地拋棄了人類。
詩人赫西俄德説到人類世紀的傳説時曾慨嘆道：「唉，假如我不是生在現今第五代的話，那該多好啊！因為現在正是黑鐵的世紀。人們完全墮落了。」
郁亮用「黑鐵時代」形容內地房市，其悲觀之情可想而之。
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