「新世界（0017.HK）爆先抑或萬科（2202.HK）爆先？」這是中環近日很多人關注、價值千億元的問題。例如投行摩根大通昨日發表報告，對這兩隻焦點地產股進行大比併，結論是「在壓力測試最壞情況下，新世界違約風險較萬科大」。當然，這兩家房企牽連廣大，其本身及相關勢力都有很大挽救動力。本港一些「大孖沙」認為，現時至少還有三招可助新世界脫險，分別是「拆骨」、「靠阿媽」、「靠港府」。
新世界截至去年6月底總負債超過2200億元，一年內到期的流動負債也達933億元。適逢本港及內地樓市疲弱，該房企2024年度總收入僅358億元，按年大跌34%，現金流遠不足以應付償債壓力。
因此，自去年第三季開始，市場上對新世界可能「爆煲」的憂慮愈來愈大，該公司股價累瀉近60%，目前市值僅約100億元。同時，新世界債券價格也急瀉，最高孳息率超過30厘，反映投資者日益擔心該房企「還唔起錢」債務違約。
違約風險高過萬科
新世界近月努力自救，一方面陸續出售荃灣愉景新城商場、深圳周大福金融大廈權益、啟德體育園公司股權等非核心資產，合共套現約60億元。另方面，為了替今明兩年到期的75億美元（約585億港元）貸款再融資，新世界據報擬增加總值約150億美元的20多項物業作為抵押品，游說債權人「買賬」。
然而，面對總共超過2200億元的債務壓力，新世界之連番努力未足以消除市場憂慮。摩根大通昨日發表報告，綜合分析新世界和萬科的「存活概率」，該行認為在最惡劣的壓力測試下，新世界違約的風險可能大於萬科。摩通又指出，本港銀行業對新世界貸款的敞口較大，該房企一旦違約，在最壞情況下，恐會拖累2025年銀行業盈利10%至23%。
當然，針對新世界「存活概率」的分析不能只看賬面數字，還須考慮到本港整體政經環境，尤其是新世界與其母公司及特區政府的關係。目前在本港富豪圈子中，一眾「大孖沙」普遍不相信新世界真的會「爆煲」，事關至少還有三招可助該房企脫險。
第一招是「拆骨」，意指忍痛出售部分寶貴資產。據大行估算，新世界手持已落成的投資物業市值達1780億元，僅約36%已用於抵押貸款；最「值錢」的包括尖沙咀K11 ART MALL、K11 MUSEA、北角K11 ATELIER、中環新世界大廈、萬年大廈、灣仔君悅酒店、萬麗海景酒店等。該房企雖然近月賣出愉景新城商場等非核心資產，但僅屬「細眉細眼」，整體回籠現金有限，卻一直未「捨得」放售最貴重的投資物業。
同時，新世界在本港可供即時發展的土地儲備樓面達774萬方呎（未計佔地1584萬方呎的農地儲備），包括在啟德、九龍城、西九龍、尖沙咀、油塘、西半山、中環、北角、大圍、元朗、粉嶺的多個待發展項目。該些項目發展所需資金不小，對新世界構成額外財務壓力；但換個角度看，該房企若把部分地皮或項目出售脫手，既可立刻套現一定資金，亦能紓緩未來壓力。
第二招是「靠阿媽」，亦即是母公司。眾所周知，新世界已故創辦人、「彤叔」鄭裕彤憑周大福珠寶（1929.HK）起家，後來才染指地產發展。目前鄭氏家族的生意帝國由非上市的周大福集團作為母公司，控股新世界、周大福珠寶、新創建（0659.HK）等子公司。同時，周大福集團還持有平保（2318.HK）、阿林塔能源、澳娛、澳博（0880.HK）等很多其他公司股權。
周大福集團財力雄厚
換言之，周大福集團才是財力最雄厚的鄭氏家族旗艦，據坊間估算其總資產起碼達數千億元。在必要時，周大福集團有條件透過購股、買債、收購資產等不同方式，注資打救新世界。
倘若「拆骨」和「靠阿媽」未足以讓新世界徹底脫險，該房企還有最後一張牌可用，就是與政府的關係。須知道，早自「彤叔」時代開始，新世界已是「政府大好友」，多次在關鍵時刻冒險力撐當局發展藍圖。最為人知一役是在1984年本港前途未明之際，鄭裕彤挺身而出，籌建灣仔會展中心這個巨型project，對香港回歸前景押下重注。
及至香港回歸後，鄭家由第二、三代接棒揸旗，繼續不改「政府大好友」角色，力挺「北部都會區」等新計劃之餘，亦為當局啃下不少「豬頭骨」，好似機場SKYCITY航天城、啟德體育園項目等；某程度上，這些項目正是導致新世界現時負債沉重的因素之一。
雖有云「一朝天子一朝臣」，特區政府和新世界近年皆已「改朝換代」，關係親密的前特首林鄭月娥和新世界前CEO鄭志剛相繼退下來，現任特首和新世界話事人相信沒什麼個人交情；不過如上文提到，新世界的親政府功績早自「彤叔」時代開始，並非一朝一夕。從某個角度看，現時「大好友」有難，當局若不出手扶一把，恐怕不利於日後說服其他商家力撐政府。
再者，考慮到對整體經濟、市場、金融體系的衝擊，港府「打救」地產商非無前例。好似在1997年金融風暴後，當局容許信和（0083.HK）的小西灣「藍灣半島」項目地積比率由6.5倍增至最高10倍，大幅「發水」可售面積，間接助該房企渡過難關。
講到底，新世界現時無疑負債沉重，賬面上的償債能力不容樂觀，但該集團手上還有三張牌有助紓困，現時斷言其「爆煲」言之過早。反過來看，萬一新世界最終「冇得救」，恐將意味屆時本港經濟頗為「大鑊」。
高天佑
沒有留言:
張貼留言