差餉物業估價署最新公布9月份全港私人住宅樓價指數較8月回落1.75%，報332.1，按年則挫7.8%，是連續5個月錄得跌幅，迭創2017年4月以來低位。今年初本港與內地恢復通關，憧憬經濟復常引發的樓市小陽春，升幅已全部報銷，而後市去向則有兩點值得討論。
首先，若觀測香港樓市歷史走勢，不難發現近半個世紀的牛熊周期可以用樓價指數的34個月移動平均線來較清晰地劃分。簡言之，樓價指數運行在34月線上(短時間失守不計)，往往反映市況處於巨型牛市周期，例如1985年6月至1998年4月，以及2004年1月至2022年1月，便是兩次港樓上升長周期。
必須注意，平均線屬滯後指標，若按此準則分辨牛熊，牛市結束時間不會是樓價最高峰。由於樓價指數自去年2月起已連續一年半受制34月線，代表港樓已明顯陷入大型熊市周期中。
其次，附【圖】所見，參考過去近50年兩趟「樓熊」(分別發生於上世紀八十年代初，以及1998年至2003年)，樓價自紀錄高位最大回落幅度達到三成和六成多。若初步以下瀉三成視為「樂觀」預測，並按2021年9月樓價指數峰值398.1計，這輪熊市迄今僅挫一成七左右，意味樓價指數從目前水平恐怕還有約一成六的下滑空間！
事實上，除了用樓市往績作推算基礎之外，還有其他指標可供參考。股市(恒生指數)表現跟樓價關係十分密切，只是前者領先約半年至9個月，換句話說，根據近月恒指反覆下行的乏善足陳走勢，可以想像樓價遠未觸底。
無論如何，本港樓股目前疲莫能興，何時走出困境難以預料，在負財富效應壓力下，勢進一步遏抑宏觀經濟；同時，美元息率和滙價高企，內地增長放緩，都困擾本地商貿活動。可以預期，香港可能正步入以年為時間單位的低迷境況。
說回港股，期指結算日將至，配合內地A股連漲4日、上證指數重越3000點關口，恒指終出現較似樣的彈升，周五高見17497點，稍為突破20天線便遇阻力，收報17398點，埋單進賬354點(逾2%)，已是10月至今最佳一日。然而，整體大市市底仍積弱，目前接近75%個股低於250天線。另外，EJFQ系統內的弱勢股指數還遠高於40%的關鍵水平。
技術角度看，恒指並未擺脫一底低過一底的頹勢，暫時只宜以超賣反彈般看待，尚不能確認尋底之旅完結，加上外圍市場也相當凶險，華爾街主要指數漸呈轉差跡象，恐對港股構成新一波壓力。
信報投資研究部
沒有留言:
張貼留言