棄改倉地按兵囤貨 農地業主等政府出價

呢次如果政府成功收到地就要多謝示威者了 !

巴士的報

近月新界地產市道淡靜，約兩成業主減租吸客。

本港土地供應長期不足，為釋放更多新界農地，有政黨上周重提引用《收回土地條例》，收地興建公屋。地產業界分析指，新界西及北區發展潛力較高，政府一旦引用《條例》收地，該區農地將首當其衝，大批農地業主等待收購良機，放棄把農地申請改劃為倉地，按兵不動繼續囤貨。農地以外，中資財團近年亦積極增加土地儲備，搜購不能建屋的保育地及綠化地。然而，近月新界地產市道愈見淡靜，過往「吃香」的工業地及倉地租務大跌，業界估計約兩成業主減租吸客。

引用《收回土地條例》收回農地並非新鮮事，過往亦有議員建議政府以相關《條例》，處理發展商囤積農地的情況，以解決建屋土地匱乏的問題。直至上周民建聯提倡優先以「土地共享先導計畫」覓地建屋，無法通過公私合作發展時，則引用《條例》收地建屋，讓新界農地發展再度成為焦點。

根據去年底發表的土地供應專責小組報告，現時新界約有1300公頃的棕地，大部分由私人擁有，粗略估計各大型私人發展商亦合共擁有不少於1000公頃的新界農地。本土研究社成員陳劍青表示，本港有不少土地適合全面回收，如土地業權凌亂但面積逾20公頃的元朗橫洲；規模龐大達78公頃、有標準足球場大小的八鄉橫台山棕地；以至大大小小的發展商近10年曾向城規會提出規劃申請、被外界認為囤積多年的土地，更是準備就緒可隨時派上用場。

地產業界看好元朗收地的潛力，源於該區土地面積較大、供應較多。政府早前表明有意將洪水橋新發展區，打造成新界西北的區域經濟樞紐，故泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚推斷，政府會先引用《條例》收回該區的農地興建公營房屋，以達至社區多元性，「既然會興建商廈，好自然亦要公屋，才可平衡社區。」

上水鄉事委員會主席侯志強亦指，新界北適合發展的土地不少，深圳石屎森林一河之隔的河套區有過百公頃的土地未有發展，位置臨近羅湖港鐵站，惟因屬於保育地，需要釋放土地才可再進一步考慮，「只要有錢甚麼都可買到，新界鄉紳很易傾偈。」

然而，地產業界反映，近月鄉郊土地交投淡靜，市場暫未因引用《條例》收地的消息而有起色。東成物業代理經理陳植雄直言，現階段與落實執行引用《條例》仍有一大截距離，大部分農地業主均按兵不動，等待政府出價，「最多都是問下行情，但未談到進行交易。」資深地產經紀劉先生亦表示，多名持有10多萬平方呎農地的業主，最近決定暫停放盤，期望農地可趁機升值。

搭建倉地上蓋的工程業界林先生（化名）也知悉，消息一出，新界農地地主紛紛觀望收購的可能性，寧可繼續囤地，減少把農地改劃為貨倉及廠房，「政府去年開始不太批出改劃申請，鄉紳就祖堂地的發展部署也慢起來，畢竟搭建一塊商用地要3至5年才回本，萬一突然接到法庭頒令要收地就趕不及把本金賺回來。」

地政總署的資料顯示，政府收回農地的最新特惠補償，每平方呎價的基本定率為1124元，在新界甲區以外的三個分區，特惠補償金額由337至843元不等。惟劉先生直言，政府的收地價出手過低，嚴重偏離市價，以往古洞北新發展區收地已見困難重重。

劉先生續指，過去10年間，農地價格不斷升值，以一幅位於沙頭角的私家地為例，數年前每平方呎300元，現時已升多一倍，「但政府的特惠補償金額估價太低，又無計及通脹及地價升幅，根本沒有貼近市場脈搏。」他又認為，政府若不提高收地價，短期收地的如意算盤不會打得響，「就算引用《條例》收地，業主最終都會鬧上法庭，司法程序好大機會搞多三五七年。」

本土研究社近日曾撰文指，多家內房巨企近年已策略性收購農地，估計總面積至少有600萬平方呎。即使近月市道平平，本地農地仍是中資商家必爭之地，不少中資發展商為積極囤地，除了購入農地，更轉戰搜購不能建屋的保育地及綠化地。劉先生指出，內地銀行近年不斷「降準」，存款準備金率隨之下調，很多中資財團須找地方投資，故紛紛來港買地。

他續說，引用《條例》收地的消息一出，已有多家中資公司與他聯絡，冀能收購流浮山的保育地及綠化地，「即使這些土地不能用於建屋，他們仍想藉以增加土地儲備。」

地主繼續囤地，但新界倉地市道未見暢旺。陳植雄指出，約半年前倉地的租務開始回落，至近月更加每況愈下，估計行內約有兩成業主須減價吸客。他舉例指，一幅約2000呎的倉地原先叫價月租18000元，近日卻由租戶以13000元租下，「除了減租逾兩成半，業主還多給我們半個月佣金，以作獎勵，反映現時倉地租務情況很嚴峻。」

專營新界倉地的鄧先生亦不諱言，受持續數月的社運影響，倉地出租率大跌，坪輋有倉地放盤近半年依然無人問津，「以前叫價幾高都有人租，但現時減價都無人要。」他又指，雖有倉主不惜減月租逾萬元，仍然租不出去。