【樓市加辣】大行睇樓價跌兩成 狂踩地產股

on.cc東網專訊

香港金融管理局上周五再推3招收緊按揭，花旗發表報告直言，這標誌着香港住宅樓價見頂，預期現時到年底，住宅樓價或倒插兩成，籲投資者減持地產股。

該行表示，自2016年3月開始，住宅樓價已連漲14個月，但最近需求有枯竭迹象，4月中以來整體樓宇成交大減三成，令到該行相信金管局新一輪措施有機會導致樓市「U-turn」轉跌。

花旗又表示，香港樓市有旺淡季之分，2月農曆新年之後至7月屬旺季，8月至翌年1月則屬淡季，擔心接下來淡季展開時，樓市風險將增大，主要原因是一手市場有多達24,000個單位待售，金管局出招凍結一手與二手需求及淡季效應下，樓價或見頂。

該行續表示，維持香港地產股「減持」投資評級，並且維持今年樓價跌15%預測，由於今年樓價已累漲約半成，即今年樓價或由現時倒插20%。

Portwood Capital董事總經理卓百德認為，即使美國聯儲局加息步伐緩慢，今年扣除通脹的實際利率難升穿零，但去年11月開始，港府及金管局再度「加辣」，效應將透過壓抑交投得以顯現，鑑於當局會維持甚至加強冷卻樓市措施，6至9個月內樓價勢跌5至15%。

至於市場憂慮現時香港樓市與1997年「爆煲」前相似，但卓百德不認為現時樓市處於當年的瘋狂狀態。他表示，現時香港人負債水平遠不及英國及美國等西方國家，地產商資產負債表又強勁，因此銀行體系沒有嚴重系統性風險，香港樓價的波動性實屬可控，除非中國或美國爆發金融危機，樓價瀉四至五成的機會非常低。

摩根士丹利表示，該行發表2017年樓市展望時，已提到今年香港樓市可能遇到的風險，包括美國加息、持續的政策限制及供應增加等。雖然香港銀行同業拆息低企、美國加息預期降溫等，中和部分風險，但金管局再推「三招」收緊按揭，料會令按揭再融資及非首置買家減少。隨着美息上升、倫敦與香港銀行同業拆息息差縮窄、投資需求降低及環球經濟放緩，可能令香港樓市掉頭下跌。即使暫未見樓價下滑，但過去2個月香港地產股未見跑贏。

瑞信直言，金管局收緊發展商融資後7日再推新措施，確實令人意外，但卻傳遞一個清晰訊息，就是金管局對持續上升的槓桿感不安，若有需要會進一步收緊。該行又稱，新措施對二手樓市、投資者、海外買家及需父母協助「上車」的首置買家影響較大，估計樓市交投或減少一成。

該行又指，經過多輪收緊措施後，需求料會減弱，但認為目前只是收緊周期開始，並非尾聲，故維持地產股「減持」投資評級，最近將新鴻基地產(00016)投資評級降至「跑輸大市」，同時給予恒基地產(00012)、嘉里建設(00683)、會德豐(00020)及美聯集團(01200)「跑輸大市」投資評級。

不過，中信里昂中國香港策略研究部董事總經理張耀昌認為，鑑於聯儲局下月或加息，金管局上周五「加辣」力度不算強勁，即使下月真的加息導致交投轉淡，但剛性需求不會因「加辣」有太大改變，因此難言有關措施會觸發樓市「U-turn」。

美銀美林亦認為，金管局新措施不會令樓市「脫軌」，買家轉向發展商二按或增加，現時按揭貸款僅佔發展商總股本約1%。儘管二手樓價過去1個月升幅放緩，但金管局降低發展項目的貸款，地價上升或會減慢，對發展商而言或是「禍中之福」，預期地產發展股只會回吐約2%，對香港地產股前景整體正面，新地及新世界發展為首選。