15屋苑逾七成單位估價降 滙豐最保守 綠楊按年減10%

信報財經新聞

樓價在2018年見頂回落並持續尋底，銀行估價態度轉趨審慎。本報追蹤滙豐、恒生銀行（00011）及中銀香港（02388）三大銀行就15個屋苑近30個相關單位2018年12月的網上估值，發現按月錄得下調的單位比例達77%以上，其餘單位估值則維持不變；滙豐更有近四成單位的網上估值低於2017年年底，出現按年跌幅的比例屬三大銀行中最高。

本報透過中銀香港、滙豐銀行和恒生銀行的網上估價系統，追蹤15個主要屋苑近30個相關單位截至2018年12月底網上估價走勢。本報發現，相對2018年11月，滙豐銀行下調估值的態度最為積極，除一個單位外，其餘25個單位的估值都有所調低，其中以天水圍嘉湖山莊降幅最大，達7.81%。

三大行俱劈海怡新都城估值

恒生銀行同期雖然只有約77.8%單位的估值出現下調，但個別屋苑如觀塘麗港城17座中高層D室，實用面積687方呎，2018年12月網上估值按月勁插9.72%，至966萬元，落價幅度冠絕三大銀行。中銀香港有約81%受調查單位網上估值出現下調，惟減幅最多只為4.06%，屬三大銀行中下調幅度最溫和。

不過，2018年12月的網上估值不乏按年下跌的例子。滙豐有10個單位錄得按年跌幅，以荃灣綠楊新邨B座高層1室最慘情，按年調低10.62%，至808萬元。中銀香港則有6個單位的網上估值出現按年跌幅，以將軍澳新都城下調8.7%最多。恒生銀行只有3個單位網上估值按年下跌，跌幅最大為鴨脷洲海怡半島的3.96%。

此外，海怡半島13A座高層H室及將軍澳新都城1期2座中層B室，為三大銀行齊齊錄得按年跌幅的單位。

居屋單位估價逆市升

另一方面，2018年12月三大銀行網上估值錄得按年升幅的單位中，幅度最大的不約而同都是居屋單位【表】。滙豐為慈雲山慈愛苑（8.6%），恒生則為沙田愉翠苑（19.2%），中銀香港為筲箕灣愛蝶灣（12.93%）。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，銀行網上估值跌幅是跟貼市場成交走勢，個別屋苑更出現單位造價輕微回升的情況，惟因2019年第一季樓市仍存在不明朗因素，相信樓價會繼續下調，預料銀行的估值整體亦有5%至10%下跌空間。劉圓圓建議有意置業的買家簽約前宜做預先批核，或預留較多資金作首期，以免一旦銀行「估唔到價」影響交易。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳說，由於不同地區或屋苑的樓價跌幅不同，令銀行的網上估值減幅有差別，由於新界區最早出現減價個案，所以新界屋苑的網上估值跌幅亦較大，但如2018年一個月減價5%至10%的個案目前已減少，二手業主的減幅也較2018年11及12月為細，預期未來網上估值的降幅將趨溫和。

王美鳳補充，儘管銀行的網上估值持續下調，但幅度其實與樓市跌幅同步，未見大於市場降價幅度的情況，而公司轉介予銀行的成交個案，銀行亦普遍估足價，反映銀行的按揭取態仍正面及積極，單位估值只跟隨大市調整，未有特別收緊。