內地的「長租公寓」走上了歪路

AM730

C觀點: 施永青

近年，內地為了落實「房子是用來住的，不是用來炒的」理念，鼓勵相關行業都來發展「長租公寓」──長期只用來出租的住宅公寓。因為出租就是用來住的，沒法拿來炒了。

為此，地方政府在批地時，限制土地上建出來的房屋只能用作出租，不能用作出售，迫開發商只能把房子用作「長租公寓」。由於內地住宅的租金回報率只有一兩厘左右，而資金成本卻要五厘以上，除非租金可以不斷上升，否則這門生意根本很難做，所以開發商對此並不積極，只寥作響應，以示支持，未成氣候。

反而是房地產中介行業，才真的對此熱情投入，為此展開了激烈的競爭。他們投入的方式是到處收房做二房東，食租金差。這樣就不用自行置業那麼大成本，只要付點租金、按金給小業主，簽一份年期較長的租約，把房子略作裝修一下，就有機會以較高的租金租出，賺取租金差價。如果膽子大的，還可以打擦邊球，把三房兩廳的房子重新切割，棄兩廳，變五房，分別出租給外來謀生的單身人士，那就有機會把租金收入提高三分二。這樣雖然違規，但利潤卻十分可觀。

此外，中介公司亦想透過做這種形式的「長租公寓」，與小業主建立長期的關係，控制房源，以建立中介業務方面的優勢。

另一方面，內地政府亦覺得中介公司的這種做法，有利於存量房的資源得到更好的運用，並有助於解決大量流動人口的居住問題，所以都願意在政策上加以配合，並鼓勵金融機構也來支持「長租公寓」的運作，令「長租公寓」可以借助金融槓桿去急劇擴展自己的業務。

「長租公寓」的營運公司於是把自己打扮成資產管理公司，然後在金融市場發行ABS(Asset-Backed Security)籌集資金。但這種做法既有成本，亦有難度，所以後來大部分改用更方便的租金貸款方式，來代替較複雜的ABS。

「長租公寓」要求租客一年交租一次，而他們自己則只需每月交一次租給業主，那二房東手上就可以預收一大筆資金作「長租公寓」的運作用途。在一般情況下，租客是沒有能力，亦不願意一次過交一年租金的，「長租公寓」的營運公司於是為他們安排租金貸款，讓他們可以一次過付租，然後以分期付款的方式，還款給金融公司。表面上，租客仍是每月交一次錢，與交租分別不大，但這裡面卻包含金融公司要收的利息及手續費，令租客白白增加了負擔。

更大的問題是很多租客根本不知道自己向金融機構借了錢，因為「長租公寓」公司根本沒有要租客簽一份獨立的貸款合約，而是把貸款的條文放在租約的條文裡面，讓租客在簽租約的時候，同時簽了貸款合約也不知道。

其實，貸款事關重大，理應簽署獨立合約，並讓貸款者清楚知道貸款的性質與貸款的條件，這才代表貸款者已給予Genuine Comment(真實的意見)。否則，這樣的合約應該是未必有效的。只是內地的老百姓法律知識不多，被騙了也不知道。

「長租公寓」本是一件值得鼓勵的事情，想不到一引入金融就走上了歪路。金融槓桿真是一把雙刃劍。