on.cc東網專訊
近日九龍塘一無契洋房以市價約8折、逾1億4千萬港元沽出，引起哄動，甚至有人認為「無契樓」是上車的另類選擇。因樓契遺失或涉及法院命令等的「無契樓」存在風險頗高，有年輕買家就因購買曾遺失樓契的居屋而被部分銀行拒批按揭；亦有資深投資者以數百萬元現金購入「無契樓」後，再付數萬元買回樓契正本，而市場上亦有半契及3分1契等「騎呢」物業，大多由現金充裕及具經驗投資者涉足。雖然法律界人士指可透過宣誓補回副本，專業人士提醒置業人士勿將之視作上車盤，盲目瘋搶會得不償失。
黃先生早前購入將軍澳一個居屋單位，前業主曾遺失單位樓契，透過宣誓報失取回核證副本，並轉售予黃。但黃向銀行申請按揭時，有銀行拒絕其申請。其單位可被視為「無契樓」，即賣方在放售物業時，未能提供整份樓契，或者樓契中有重要文件遺漏。律師梁永鏗解釋，「無契樓」可能因為業主遺失樓契、物業本身為逆權侵佔所得；業主在未「贖樓」下拖欠債務，最後單位被拍賣抵債；和因法院令而被拍賣物業等。
資深投資者伍冠流過去1年持有至少6間無契或半契物業，全部一筆過付清樓價。他估計這類盤源較去年上升約10%，又指「無契樓」看似回報高，樓價較市價折讓達20%，惟大多不能承做按揭，一般較市價折讓30%才值得入市，資金不多的年輕人不應「見平就買」。他曾於2013年以200多萬元購入黃大仙東頭邨一個無契公屋單位，直至游說前業主以30,000港元贖回樓契，今年1月才可以逾370萬元沽出。
環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊指，無契或半契樓70%來自財務公司，大多是業主以個人物業抵押給財務公司借貸，未能及時清還而被財務公司收回物業拍賣，拍賣時幾乎清一色由投資者購入，他指這類物業無法承做按揭，買家必須一筆過付款，故不建議市民用作「上車」。
過去數年發生多宗有人訛稱是單位業主，並藉口遺失樓契而要宣誓補領，最後憑核證副本成功申請按揭貸款，騙去銀行數百萬元。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓稱，銀行批出按揭貸款時需要樓契作抵押，若買家未能提供樓契，銀行不會批出按揭申請，即使遺失後透過宣誓取回副本，仍難通過所有銀行申請。
法律界人士謝天良指，一個單位只有一張正本樓契，雖然遺失可透過宣誓補回副本，惟遺失原因要相當清晰及可信性高，否則不會受理，亦會嚴格審核是否有人發假誓。
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除「無契樓」外，市場上偶有聽聞有人買入「半契樓」，甚至只有3分1業權的物業。這些「殘契物業」的出現，多是來自業主無力還債或破產，被財務公司沒收其持有物業的業權，然後再透過拍賣行出售，當作債款。有投資者指，購入半份業權時，另一半業權人可全不知情，需要與之共享單位，共同出租，甚至與另一業權人「鬥長命」，待其百年歸老後回購另一半業權。
現時物業有兩種分配權益的方式，一種為聯權共有(Joint
Tenancy)，另一種為分權共有(Tenancy in
Common)，前者俗稱長命契，擁有人的權益是互相重疊的，無法賣「半間屋」；分權共有的物業，各業主持有的業權可按比例分半，假如單位由夫妻二人聯名購入，業權各佔一半；單位由三兄弟持有，業權則各佔3分1。
資深投資者伍冠流稱，購入半契樓後，新買家沒有居住權，需要與另一業主傾談業權事宜，如伍早前以60多萬元，買入葵涌一個由兩兄弟共同持有的高層單位一半業權，原來弟弟欠款被財務公司拍賣半份業權，伍購買後與哥哥達成共識共同收租，每月所收租金平分；亦有個案為三兄妹持有一個元朗物業，伍購入3分1業權後，因其餘二人不想物業不完整，故以略高價錢向伍回購業權。
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