雷曼十年 樓市抗跌力更強

頭條日報

2008年9月15日(香港時間16日零晨)，曾經是全美四大投資銀行的雷曼兄弟宣告破產，其發行的信貸掛勾票據(統稱迷你債券)一夜間變成廢紙，新近電視台亦特別，在此刻播放以昔日迷債事件為創作藍本的電視劇「再創世紀」，10年前的雷曼迷債事件，令不少投資者變成苦主上街抗議，相信這一幕對於不少人來說至今仍然歷歷在目。

　　相信大家還記得昔日美國次按風暴，最終引發骨牌效應，信貸危機由房地產市場蔓延至整個金融市場，最終形成08年金融海嘯，股市急挫的同時，當時樓價亦顯著回落，翻查當日差餉物業估價署的全港私人住宅的樓價指數，在08年10及11月的短短2個月之間，樓價一下子顯著回落14%，當然大家亦會記得幸好昔日樓市跌勢只是維持短短半年左右時間，在09年初樓價已止跌回升。

　　今年是金融海嘯10周年，自然會有人問下一次金融危機會幾時出現，每次的金融危險會相隔多少年才出現一次，再者原來在過去10年間，全球主要經濟體系的總債務水平不跌反升，各國的債務問題隨時會觸發下一輪的金融危機。

　　當然大家亦明白無人可以準確預測下一輪金融危機何時展開，再者經過金管局及證監會的努力下，現時金融機構對於洐生工具的金融產品已有一定監管、及規範化，相信重演10年前的迷債事件的機會已大大降低。正如近日金管局總裁陳德霖接受傳媒訪問的一句回應，「你未必知對手如何攻擊你，防禦不是估對手如何打過來，幾時打過來，而是明白金融危機的本質，才能有抗震的來源。」

　　事實上，過去10年政府連番推出俗稱「樓市辣招」的需求管制措施，以至金管局亦先後推出八輪逆周期措施，一方面令熾熱樓市降溫同時，亦大大增加樓市的抗跌力，10年前平均按揭比率高達65%，現時新批的按揭比率已不足一半，最新按揭借貸比率只有47%，同時間負債佔收入的比率亦由10年前的41%，回落至現時34%。

　　儘管過去10年間，整體私人住宅的樓價指數拾級而上，以最新7月份的樓價指數計算，比對於海嘯前的樓價水平，過去10年間樓價已急升2.2倍，不過整體而言，樓市抗跌力比10年前更強，加上現時本地整體經濟水平亦相當穩定，經濟維持一定增長，低失業率以至低通脹水平，樓市剛性需求未減。