樓市大變局：樓價終回頭 大行睇跌15%

文匯報

差估指數28月連升止步 標普：加息令樓市進轉折點 

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓價升勢終於斷纜，差估署昨日公佈最新8月私樓售價指數錄得393.9點，較7月下跌0.076%，把連升28個月的史上最長升浪切斷。各類型單位中，除最細的A類單位（面積少於431方呎）按月仍然微升0.32%外，其他面積類別單位全部回落，跌幅最勁為最大面積的E類單位(1,722方呎或以上)，跌幅0.89%。評級機構標準普爾指，加息令本港樓市進入「轉折點」，業界亦預計跌勢將持續數月，有大行甚至預測未來1年樓價將跌15%。

差估署昨日公佈，8月私樓售價指數最新報393.9點，按月微跌0.076%，終止連續28個月的史上最長升浪。不過，總結今年樓價仍然錄得升幅，首8個月累計升幅近11.7%。以單位面積劃分，除A類細單位按月上升0.32%外，其餘大過430方呎的單位售價按月均下跌，跌幅介乎約0.14%至約0.89%，當中以過千呎的大單位和豪宅跌幅較大。數據又顯示，上月私樓租金指數報195.7點，按月升近1%，按年升近5.4%，今年首8個月升近4.4%。

港流動性過剩局面結束

事實上，多間大行均已發表報告，預測本港樓市或進入調整期。高盛預期，今年美國將加息4次，明年仍有4次上調空間。在今年至2020年期間，按揭利率會合共上調160個點子，或會令樓價調整15%。評級機構標準普爾報告指，香港流動性過剩局面結束，可能成為樓市的「轉折點」，預計樓價在未來12個月，或會由2018年第3季的高位下跌5%至10%。

樓市長升不跌看法改變 

中信里昂亦指，本港樓價在未來12個月將會下調15%。該行指，今次加息看似溫和，但在無風險的現金回報情況改善下，市場對樓價繼續上升的看法將會改變。中信里昂又說，留意到發展商已將一二手樓之間的溢價，由第二季的兩成以上，降至第三季約6%，反映發展商認為新盤定價有下行空間。同時，二手樓價在過去兩星期已跌1%，弱勢將會蔓延至一手市場。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑昨日指，樓價指數跌勢剛剛開始，尤其政府6月推出的「娥六招」對樓市的影響，令發展商積極推售貨尾，訂價克制。另外，資助房屋大折扣亦令購買力轉移，二手交投陷入冰封局面，二手業主只好降價求售。

貿易戰趨烈恐打擊經濟 

陳永傑指，本港踏入加息周期，但首次加幅不多，對樓市實際影響不大。相反，中美貿易戰越演越烈，市場憂慮來季經濟表現，9月二手成交量有機會創歷史新低，預計錄約1,500宗成交。他估計，差估署樓價指數不會跳崖式下跌，跌浪將會持續數月，預計第4季指數累積錄約3%跌幅。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，踏入下半年，受中美貿易戰纏繞，加上政府出招及息口趨升預期的影響，當時7月份的樓價升幅已顯著收窄，而8月份更進一步錄得跌幅，對第四季樓價會構成一定壓力，樓價在第四季料有3%至5%的下調空間。

觀望施政報告幫助置業

他指出，落實加息後，市場焦點轉移至觀望10月10日特首即將發表的新一份施政報告，端視會否有新的樓市措施出台，故料二手住宅交投短期內會持續萎縮。至於一手新盤方面，由於發展商可因應市況克制訂價及針對加息提供較靈活的付款及按揭安排，因此相信一手市場在第四季仍會主導樓市。