2015年2月16日 星期一

「爆煲連續劇」之「四按的疑惑」

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紀惠集團行政總裁湯文亮的「爆煲連續劇」,今日上演第6集「四按的疑惑」。他指出,12,000宗四按的估計,絕不誇張,問題是大家如何演繹「四按」。一 般人認為,物業的首按在銀行,業主再向財務公司取二、三、四按,如果以此作為理解,的確冇可能有12,000宗四按,但他所指的四按並不是如此。

舉例,有人用400萬買了一個物業,在成交時除向銀行取得7成按揭外,並向財務公司取得2成二按,過了1年,他的財政開始緊拙,未能供分期,不過,他的物業 就上升至500萬,於是他將物業轉往另一間財務公司做9成按揭,一次過還清銀行的7成按揭,與及首間財務公司的2成按揭, 並且可以取得幾十萬現金,不過,利息就比以前高出很多,在行內人來說,這已經是第三按,但財務公司可以對外界說做的是首按物業。

由於利息高昂與及不善理財,那人很快將幾十萬花清光,於是他向財務公司申請加按,就算有在田土廳登記,這亦不過是二按,其實是四按,如果那人將整個物業轉按至其他財務公司,該物業依然是首按。

所以,他指出,現在中原說有975宗三按,是個非常驚人數字;嚴格來說,這其實是五按。當一個物業由銀行轉到財務公司,已經行了一條不歸路,物業最終都會被 財務公司沒收,變成銀主盤。所以,現在按在財務公司的物業基本上將會變成銀主盤,是未來的樓宇供應量,只不過是時間問題,如果樓市上升就會遲一些,樓市下 跌就會早一些,只要銀主盤出現,樓市就開始下跌,這就是他睇樓市下跌原因。

另外,湯文亮解釋,他之所以之前表示「不再談細價樓爆煲與四 按」,並非因為其他人羣起攻之,見勢色唔對就退。他提及,在發表「細價樓將會在3個月內爆煲」這篇文章當晚收到短訊,要求他出外談話,與此同時,在灣仔一 帶,有大約50張他的相片被貼在灣仔燈柱,相片上寫著他是無良商人,他被要求往警察總部協助調查,由於有天眼,警方早已掌握行事的人,只要他報警,便可以 立刻行動。不過他見之後沒有人再搞事,事情暫告一段落。

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紀惠集團行政總裁湯文亮續於網上發文,續噴四按危機。他回顧美國次貸危機,當日美國銀行家為求生意,就是不斷鼓勵那些不合資格的人置業,不斷重估他們所擁 有物業,將物業增值,跟住鼓勵消費借貸,銀行再將他們的物業加按,以貸養債,再跟住將那些即將變壞的債務包裝成金融產品,行銷全世界,但銀行知道,那些不 是優質按揭,於是取名次優質按揭,sub-prime mortgage,蒙混市場。

他續稱,其實,次按與四按都是同一根源,就是「易 按」,很容易做到按揭咁解。至於今日香港,金管局對銀行放貸監管甚嚴,其中包括20間直屬銀行的財務公司,但與總數1,300間財務公司相比,只屬少數, 那些財務公司規模雖然不大,但數目太多,又良莠不齊,有些過度放貸,做成不少四按物業,莫講四按物業,就算是三按,物業基本上已經屬於財務公司,收樓只是 時間問題,如果樓價繼續上升,或者可以捱多一陣,倘若樓價下跌,四按危機便會立刻出現,在骨牌效應下,樓價必定會快速下滑。

他指出,現在政府沒有任何機構有權力監管、甚至制止四按危機;他提醒置業人士要量力而為,千祈唔好追價入市,更加不要貪方便向財務公司借貸,要記住小心駛得萬年船。

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