2015年6月15日 星期一

看德國如何打擊房地產投機 三年薪水就能買房

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2014年4月21日

<經濟人語>年輕人何時能享這種自由(葉家興)

急起急落的房地產市場,不但是民怨滋生的根源,也是多個國家金融風暴的元兇。

台 灣人薪資所得多年來原地踏步,然而都會區房價卻屢創新高。央行為打擊炒房,先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策,然而,人們對於政府房市政策滿意度持續 偏低,認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得,是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。根據《蘋果日報》日前報導,30至34歲北市民眾年所得 近57萬元,卻得不吃不喝20.8年,才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。北市居大不易,過去7年家戶可支配所得僅成長4%,房價漲幅卻高達 80%,使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。成家立業,結婚生子,對阮囊羞澀的年輕人而言,成為遙不可及的夢。

觀察各國房地產市場數據,以德國的房市政策最值得借鏡。德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍,並且多年來房價維持穩定。過去10年房價的年漲幅僅有1%,甚至低於2%的平均通膨。換言之,考慮物價因素,德國房價實際上以每年1%的速度縮水。

德國打房手段完善德國人連續工作3年就可以買到房子,「痛苦指數」如此之低,是不是意味人人有房住,無殼蝸牛已經絕跡了呢? 令人吃驚的是,雖然房價相對低廉,但德國自有房屋率僅有42%,租房族高達58%,而年輕人中更有77%是無殼蝸牛。

德 國人首次購屋的年齡高達42歲,更比台北人晚了3年。 很明顯,台北人要工作20年才能買房,因此平均購屋年齡39歲,這個理所當然的房地產消費邏輯無法 適用德國。房價等於3年薪資,卻要拖到42歲才買房,難道德國人都是從39歲才開始工作?當然不是! 關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善,市場機 制、法律與稅收三管齊下。

首先,政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃,維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶,而可 居住的房屋總量接近3800萬單位。供給相對過剩的房屋市場,加上透明的市場資訊,讓投機炒作無所遁形。 此外,嚴厲的稅收政策也是關鍵,包括非自住房屋 的不動產稅、房屋買賣的交易稅,以及買賣價差獲利的資本利得稅,都壓縮房屋炒作的獲利空間。而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障,建商定價超出合理 房價20%即要付出罰款,超出50%以上更構成刑事犯罪的要件,白紙黑字的法律條文,對投機炒作形成有效恫嚇。

德國法律 還有詳盡條款保障房客的利益,使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。例如房東漲價必須出示書面理由,並附上至少三例類似房租漲價的證據,否則房客可以起訴 房東漲價為非法行為。 買房子的理由,除了保值增值外,無非是讓自己更有歸屬感和安全感。如果房價沒有投機空間,租房又方便穩定,權益備受法律保障,何需 買房讓貸款綁住人生呢? 也難怪台北年輕人犧牲生活,努力存錢付頭期款,還擔心「現在不買以後更難」的同時,德國年輕人卻選擇自由穿梭各地,求學、工作、 體驗人生。房子只是個睡覺的地方,一個住宿的工具,而不是主要奮鬥的目標,更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。年輕時,他們有足夠財務資源和心靈空間仰 望星空、享受人生,思考生命的價值。只有過了中年,有了足夠的人生閱歷,體力也漸不允許,才考慮買房讓生活作息定著於一地。 我們的年輕人何時能夠享有這 種自由呢?

作者為香港中文大學財務系副教授

  • Tom Ho 我認識的德國老闆們對房地產都不是很熱衷

  • Tom Ho 不過房子一個蓋的比一個大 有的還有25m的游泳池

  • Tom Ho 因為地很便宜 一平方米地最多一百歐元
    Tom Ho 不過德國房租不便宜 二十萬歐元的房子一個月租金可達一千歐元

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