美國加息 樓市下跌？

文匯報

經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓

美國聯儲局剛結束9月一連兩日議息會議，重申長時期維持超低利率，宣佈再削減買債規模100億美元， 市場預期聯儲局有機會於10月結束買債，未來息口走勢再備受關注。筆者認為，美國今年七度減少買債逐步退市，雖然市場憧憬加息，但對加息預期的影響力逐漸下降，即使美國年內結束量化寬鬆，聯儲局很大機會不會即時加息，料最快2015年才啟動加息時間表。

負按揭利率料短期延續 

市場普遍預期按息上升，樓價有機會出現下跌，不過歷史數據反映，通脹影響實際息口走勢。本港目前的按息處於甚低水平，從經絡實質按息（即以經絡按息減去本港通脹率）可見，撇除2012年7月本港通脹率驟降至1.6%因素，經絡實際按息由2010年2月至 今仍處於負按息利率水平。今年7月負按揭利率進一步降至負2.03%，負按揭利率時期已持續達四年半，為按揭史上最長紀錄，以往每逢有負按揭利率出現，二 手住宅平均呎價普遍錄得顯著增長，因為高通脹抵銷利息方面的支出，按揭貸款儼如零息借貸，有利置業人士入市。預期本港通脹將持續，負按揭利率時期或延續至 明年，支持樓價平穩發展。

回顧上次加息周期，美國於2004年至2006年期間連續17次加息，兩年累計加息達4.25厘，其 間本港最優惠按揭利率跟隨調整13次，累計加息達3厘，以此計算，平均每次調整幅度不多於25點子，相信未來本港按息上調的步伐亦循序漸進，料整體加息時 間、幅度及速度滯後於美國。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，反映最新按息水平之經絡按息（M-Rate）於8月錄得1.95%，不但連續五個月不足 2%，更創三年新低，現時申請按揭需要通過壓力測試，業主有足夠的緩衝空間抵禦加息，相信加息周期重臨，首階段每次加息幅度不多於25點子，整體按息上落 波幅少於50點子，對業主的供款負擔影響有限，不會對樓市構成巨大衝擊。