2022年5月9日 星期一

歷史經驗:樓市比股市遲半年入熊

文匯報

香港文匯報訊(記者 黎梓田)俄烏衝突、新冠疫情爆發加上美國加息,拖累全球股市下跌,恒指更由去年2月高位的3萬多點,反覆至最近跌穿2萬點水平,累積下跌超過三成,早已進入技術「熊市」。然而,反映二手樓價的中原城市領先指數CCL卻在去年8月的191.34點高位,一直反覆下跌至最近約182.74點水平,累積跌幅只有約4.5%,樓價下跌比起股市大約慢半年時間。

翻查資料,過去本港多次發生股災,樓價下跌都是延後大約半年時間,例如2018年2月,當時恒指處於逾33,000點高位,直到同年10月跌至24,700點的低位,累積跌幅兩成半,但當年樓價是在9月起才回落,最終累積跌幅接近一成。

另外,2015年4月底恒指處於大約28,100點水平,直到2016年2月跌至19,300點左右,歷時約10個月,累積下跌幅度超過三成,而CCL則由2015年9月的146.92點,反覆下跌至2016年3月的127.46點,累積下跌約13%,時間持續了大約7個月。

港樓仍有下調空間

值得留意的是,如果以跌幅來說,暫時與今次股災最接近的就是2015年那次,兩次恒指累積跌幅都超過三成,而2015至2016年樓價累積跌幅約13%,對照今次樓價跌幅約7%(以今年CCL指數最低177.34點計),樓市可能還有約6至7個百分點的下跌空間。

不過,今次2021年2月至今的股市「熊市」已維持了14個月,比起2015年那次「熊市」持續時間更長,今次樓價跌勢至今已維持了8個月,亦比起2015至2016年樓價下跌的時間更長,相信是因為疫情持續反覆,加上國際地緣政治局勢比起2015年更複雜所致。因應俄烏地緣風險以及新冠疫情等因素仍然持續,恒指未完全走出「熊市」,樓價走勢很可能仍有變數。

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