2013年10月24日 星期四

全球樓價再飛漲 英澳中加高風險

文匯報

全球經濟逐漸復甦,不少國家採取低息及貨幣寬鬆政策,導致各地樓價再度上漲,恐引發地產泡沫。《華爾街日報》分析,一旦樓價下跌,將對澳洲、加拿大、中國、英國等因高槓桿比率推高樓價的國家造成巨大衝擊,但德國及美國所受影響則相對較溫和。
 樓市熱在很多歐美國家都有出現,例如當前倫敦地產估值達到歷史高點,美國個別主要城市樓價按年升幅高達20%,幾乎是次按熱潮高峰期的水平。金融海嘯期間樓價一直沒受太大影響的加拿大和澳洲,樓價最近也升到異常高水平,而中國樓價升勢更是從未停止,甚至愛爾蘭等曾受經濟重創的歐洲市場,樓價也開始上升。

英最危險 樓價高收入10倍  

 這些國家中,英國是最危險之一,其中倫敦樓價已升至完全不符合基本面的水平,大部分地區平均樓價與平均年收入比已高於10倍,很多倫敦人被迫到市郊買樓。雖然息口還在低水平,英國家庭仍有能力負擔利息支出,但一旦英倫銀行加息,英國人的利息開支就會升至數十年來最高水平。

 加拿大、澳洲、中國情況也不樂觀。加拿大和澳洲樓價自2000年來升了約1倍,除去租金上漲因素,分別上升75%和50%,以同期收入衡量,上漲1/5至1/3,升幅遠超基本面。中國樓價雖受經濟表現強勁和平均收入增加支持,升幅仍令人瞠目。 

美德受影響較低 

 分析指,加拿大、澳洲及英國受家庭財務槓桿支撐,中國則由複雜的商業渠道和影子銀行支撐,一旦樓價下跌,將導致經濟全面受損。相反,德國樓市槓桿比率較低,家庭負債比率也遠低於歐元區均值。至於美國,當地樓市主要被現金買家推高,即使樓價跌,其影響可能也只是與科網泡沫爆破後類似。 

■《華爾街日報》

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