全球樓價再飛漲 英澳中加高風險

文匯報

全球經濟逐漸復甦，不少國家採取低息及貨幣寬鬆政策，導致各地樓價再度上漲，恐引發地產泡沫。《華爾街日報》分析，一旦樓價下跌，將對澳洲、加拿大、中國、英國等因高槓桿比率推高樓價的國家造成巨大衝擊，但德國及美國所受影響則相對較溫和。

　樓市熱在很多歐美國家都有出現，例如當前倫敦地產估值達到歷史高點，美國個別主要城市樓價按年升幅高達20%，幾乎是次按熱潮高峰期的水平。金融海嘯期間樓價一直沒受太大影響的加拿大和澳洲，樓價最近也升到異常高水平，而中國樓價升勢更是從未停止，甚至愛爾蘭等曾受經濟重創的歐洲市場，樓價也開始上升。

英最危險 樓價高收入10倍　 

　這些國家中，英國是最危險之一，其中倫敦樓價已升至完全不符合基本面的水平，大部分地區平均樓價與平均年收入比已高於10倍，很多倫敦人被迫到市郊買樓。雖然息口還在低水平，英國家庭仍有能力負擔利息支出，但一旦英倫銀行加息，英國人的利息開支就會升至數十年來最高水平。

　加拿大、澳洲、中國情況也不樂觀。加拿大和澳洲樓價自2000年來升了約1倍，除去租金上漲因素，分別上升75%和50%，以同期收入衡量，上漲1/5至1/3，升幅遠超基本面。中國樓價雖受經濟表現強勁和平均收入增加支持，升幅仍令人瞠目。 

美德受影響較低 

　分析指，加拿大、澳洲及英國受家庭財務槓桿支撐，中國則由複雜的商業渠道和影子銀行支撐，一旦樓價下跌，將導致經濟全面受損。相反，德國樓市槓桿比率較低，家庭負債比率也遠低於歐元區均值。至於美國，當地樓市主要被現金買家推高，即使樓價跌，其影響可能也只是與科網泡沫爆破後類似。　

■《華爾街日報》