2016年4月22日 星期五

易憲容:大陸地權限期不用慌

on.cc東網專訊

【on.cc東網專訊】 青島大學經濟學院教授、原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容在東方產經專欄「名家筆陣」中表示,「溫州房屋20年土地使用權到期事件」引起恐慌, 當中與內地法治水平及對住房取態有很大關係。有人把問題核心指向住房70年土地使用權到期後,內地居民的財產和心靈如何安放?即70年產權大限後,每個國 人持有的住房財產將被掠奪,或再被政府剝奪一次,或收回住房的土地使用權,或交費,故引起極大恐慌。

只要把該事件幾個問題釐清,國人就不會這樣緊張。一是目前居民購買的住房,土地使用權有多少是70年產權,有多少又是低於70年產權?二是居民購買的住房土地使用權為何會低於70年產權,合法性如何?

三是居民購買的住房土地使用權低於70年產權的是地方政府的土地政策,這是不是一種非法作為?四是這種居民購買的住房土地使用權低於70年產權,當時的土地 出讓是通過甚麼方式進行?土地出讓金又如何收取?費用與70年產權的土地出讓金有多少差別?只要把這些問題弄清楚,就能知溫州這宗事件與居民所持有的住房 70年的土地使用權到期如何處置的關係。

首先,內地居民購買的商品房,按照國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定,土地使用權出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

即從這個法律文件開始,內地居民所購買的住房土地使用權絕大多數都是70年產權(佔比肯定高於99%以上),而不是低於70年產權,故國人對自己所持有的住房土地使用權使用年限不用太擔心,因低於70年產權不是居住用地的使用權。

比如,綜合用地使用權是50年的產權,且購買這種住房時,不僅土地出讓金價格較低,且住房價格比一般的居民住宅價格要低,但該類商居兩用的住房到期時間也應是2040年,而不是現在。

至於低於70年產權土地使用權的,到期之後如何處理,與絕大多數居民所購買的住宅沒有多少關係,國人不用恐慌。

為 何會出現房屋20年土地使用權到期的問題?若此為事實,發生時間該是1996年,即發生在國務院1990年發布上述條例之後。即使溫州等地出現房屋20年 土地使用權到期的問題,但這種事件本身就是違法,若把違法事件與合法住房70年的土地使用權混淆,肯定有人刻意炒作,民眾對此就不要太在意。

20 年土地使用權到期事件,不僅是地方沒有按照既有法律處理,還得問當時土地是如何出讓,土地出讓金收取多少?若70年的土地使用權的土地出讓金收取的費用 100萬元人民幣,該20年土地使用權的住宅收取費用只是10萬元人民幣或象徵性收費,那麼即使現在重新認可這種非法的土地使用權,是否續費或續費多少? 那是地方政府處理的問題。至於地方政府如何處理,不值得與70年的土地使用權到期後如何處理去相比,因兩者風馬牛不相及。

溫州20年住房 土地使用權到期的處理問題之所以引起恐慌、被人煽動,最大問題主要在兩方面,一是國人對法治不是太有信心,認為政府隨時制訂侵害民眾權利的法律;二是對物 權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期的問題不了解,以及相關部門沒有給出解釋,以及具體可操作的細則,如「自動續期」如何續。

如果這樣,國人就會認為,70年之後基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循,有可能不能辦理相關續期手續,物權法也可能成為一紙空文,但實際並非如此,故政府立法部門要澄清與說明,釋疑國人困惑及減少恐慌。

更 重要的是,假定國人所購買的住房使用壽命可超過70年,假定這些住房的土地使用權需要變更,這種變更一定會涉及到每個國人的重要利益調整,而不是部分國人 的利益調整。這種重大的制度改革並非僅是依靠政府簡單處理就可了結,而是要通過重大的公共決策方式來進行。儘管這種重大公共決策時,每個國人所持有的住房 不會均等化,但每個國人都面臨這種法律變更利益變化的問題。

絕大多數國人都能參與這種公共決策,住房土地使用權的免費繼續使用,最容易成為公共決策的共識,故在住房使用權70年到期後,國人根本不用擔心住房的土地使用權70年大限後有多少問題。

內地老是有人會拿住房土地使用權的70年產權變更和到期來說事,根本在於國人不明白住房土地使用權70年的含義,沒有相關知識,且對法治信心不足。若國人明白上述幾點,對自己購買住房的土地使用權年限問題還用擔心嗎?

4 則留言:

otherworld 提到...

"七十年後政府會有決策的,到時唔駛擔心~"

講完好似無講過咁......定我理解能力太差=_=

Lisa 提到...

咁長年期, 又點可以依家講你知, 到時要點點點 ?
到時政府都唔可以叫全部人去訓街呢, 點都要俾地方人住 !
所以唔曬咁擔心呢, 因為你不是唯一一個 !
Common sense !

Kai 提到...

但成篇文都無肯定去講實點計, 好似文中提到叫取10%作為20年土地權, 但如果用時價計, 即係到時每年都要俾2%樓價. 如果今時今日, 樓價400萬去計, 都要8萬.

太過驚死係無必要, 但又唔可以完全唔理信哂政府.
呢個借口, 唔早落實, 遲早有一日會做跌市借口, 到時可能係好機會....賣實金掃平樓!!!

Lisa 提到...

唯有自已衡量買唔買得過啦 !