易憲容：大陸地權限期不用慌

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【on.cc東網專訊】 青島大學經濟學院教授、原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容在東方產經專欄「名家筆陣」中表示，「溫州房屋20年土地使用權到期事件」引起恐慌， 當中與內地法治水平及對住房取態有很大關係。有人把問題核心指向住房70年土地使用權到期後，內地居民的財產和心靈如何安放？即70年產權大限後，每個國 人持有的住房財產將被掠奪，或再被政府剝奪一次，或收回住房的土地使用權，或交費，故引起極大恐慌。

只要把該事件幾個問題釐清，國人就不會這樣緊張。一是目前居民購買的住房，土地使用權有多少是70年產權，有多少又是低於70年產權？二是居民購買的住房土地使用權為何會低於70年產權，合法性如何？

三是居民購買的住房土地使用權低於70年產權的是地方政府的土地政策，這是不是一種非法作為？四是這種居民購買的住房土地使用權低於70年產權，當時的土地 出讓是通過甚麼方式進行？土地出讓金又如何收取？費用與70年產權的土地出讓金有多少差別？只要把這些問題弄清楚，就能知溫州這宗事件與居民所持有的住房 70年的土地使用權到期如何處置的關係。

首先，內地居民購買的商品房，按照國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

即從這個法律文件開始，內地居民所購買的住房土地使用權絕大多數都是70年產權(佔比肯定高於99%以上)，而不是低於70年產權，故國人對自己所持有的住房土地使用權使用年限不用太擔心，因低於70年產權不是居住用地的使用權。

比如，綜合用地使用權是50年的產權，且購買這種住房時，不僅土地出讓金價格較低，且住房價格比一般的居民住宅價格要低，但該類商居兩用的住房到期時間也應是2040年，而不是現在。

至於低於70年產權土地使用權的，到期之後如何處理，與絕大多數居民所購買的住宅沒有多少關係，國人不用恐慌。

為 何會出現房屋20年土地使用權到期的問題？若此為事實，發生時間該是1996年，即發生在國務院1990年發布上述條例之後。即使溫州等地出現房屋20年 土地使用權到期的問題，但這種事件本身就是違法，若把違法事件與合法住房70年的土地使用權混淆，肯定有人刻意炒作，民眾對此就不要太在意。

20 年土地使用權到期事件，不僅是地方沒有按照既有法律處理，還得問當時土地是如何出讓，土地出讓金收取多少？若70年的土地使用權的土地出讓金收取的費用 100萬元人民幣，該20年土地使用權的住宅收取費用只是10萬元人民幣或象徵性收費，那麼即使現在重新認可這種非法的土地使用權，是否續費或續費多少？ 那是地方政府處理的問題。至於地方政府如何處理，不值得與70年的土地使用權到期後如何處理去相比，因兩者風馬牛不相及。

溫州20年住房 土地使用權到期的處理問題之所以引起恐慌、被人煽動，最大問題主要在兩方面，一是國人對法治不是太有信心，認為政府隨時制訂侵害民眾權利的法律；二是對物 權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期的問題不了解，以及相關部門沒有給出解釋，以及具體可操作的細則，如「自動續期」如何續。

如果這樣，國人就會認為，70年之後基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，有可能不能辦理相關續期手續，物權法也可能成為一紙空文，但實際並非如此，故政府立法部門要澄清與說明，釋疑國人困惑及減少恐慌。

更 重要的是，假定國人所購買的住房使用壽命可超過70年，假定這些住房的土地使用權需要變更，這種變更一定會涉及到每個國人的重要利益調整，而不是部分國人 的利益調整。這種重大的制度改革並非僅是依靠政府簡單處理就可了結，而是要通過重大的公共決策方式來進行。儘管這種重大公共決策時，每個國人所持有的住房 不會均等化，但每個國人都面臨這種法律變更利益變化的問題。

絕大多數國人都能參與這種公共決策，住房土地使用權的免費繼續使用，最容易成為公共決策的共識，故在住房使用權70年到期後，國人根本不用擔心住房的土地使用權70年大限後有多少問題。

內地老是有人會拿住房土地使用權的70年產權變更和到期來說事，根本在於國人不明白住房土地使用權70年的含義，沒有相關知識，且對法治信心不足。若國人明白上述幾點，對自己購買住房的土地使用權年限問題還用擔心嗎？