文匯報
張宏業 特許測計師 中國房地產估價師
2018年還有一周就過去，今年上半年走勢俏麗的工商舖明年仍會看升嗎？如果再升的話，哪種類會較為看好呢？
截至12月13日，根據美聯工商舖資料研究部調查，今年工商舖大手買賣共約225宗，當中工、商、舖以成交宗數和成交金額分別是51宗共272.8億元（工廈）、103宗共934.4億元（商廈），及71宗共300.7億元（商舖）。總額共約1,500億元中，商廈佔上過半的62%、商舖排名第二是佔上約20%和餘下18%屬於工廈買賣部分。
因為呎價較高，今年最大手的工商舖交投屬於太古城中心第三和四座以150億元售於內房股公司。另外，今年商舖板塊的冠軍「大刁」要數領展早前以120.1億元把12商場悉數轉讓予基匯資本。這宗商場交易涉及12個商場，全屬於民生商舖，分別位於屯門、粉嶺、沙田、將軍澳、上水、鴨脷洲、長沙灣及橫頭磡。
需注意的是所有租戶都是民生店舖，主力服務該邨居民「衣食住行」，屬不太受經濟因素左右的種類。
在工商舖類別中，筆者較看重有三種，包括甲級辦公室、民生舖和整幢工廈。
2018年甲級商廈是「先高後低」形勢。上半年氣氛甚佳，但是自從爆發中美貿易戰後，下半年轉為淡靜。中美貿易戰「開打」後，投資者感覺後市難料而轉為審慎；業主多是實力雄厚人士，不會貿然減價急放盤，致使下半年買賣靜。不過，甲級商廈租務好旺，大部分核心的甲級商廈空置奇低，促使租金穩步上揚，令其回報率逐步上升，成為淡市中抗跌力較強的種類。例如去年中環中心易手後，所有新業主都好惜售，部分業主只轉讓部分較遜樓層去支付成交價，保留較高層樓長期收租或甚至把香港總部搬入，作為中長線持有部署！除了九龍東地區外，甲級寫字樓空置率都是於2%以下，證明租用剛需好大。租客戶包括中資公司、上市公司和新貴的共享工作空間營運商（無論中外資共享工作空間集團）。有着理想租金的支持，甲級寫字樓的抗跌力好強大，是屬於「易升難跌」的種類。
後市受貿戰及美息發展左右
甲級寫字樓的明年走勢要看多個因素，如中美貿易戰90天的談判結果、美國經濟走勢是否由強轉弱、美元加息步伐是否影響到香港和中國內地利息走向、中國明年經濟是否可以「保六」、中資公司及上市機構會落戶核心區、香港經濟2019年走勢等等。整體分析後，除非中美貿易戰再次開打和美息持續上升，否則甲級寫字樓仍是值得下注投資。縱然短期可能「摸頂」入市，但是長期是無買錯的。
最近財政司長在網誌撰文指出，預料今年訪港旅客突破六千萬，並打破四年前紀錄。隨着高鐵和港珠澳大橋開通，大量內地遊客輕易地往返兩地，尤其是粵港澳大灣區居民更是可以單月多次往返，催旺民生產品的需求。十月有逾588萬人次旅客訪港，刺激十月零售貨值按年急升5.9%，比9月份增加3.5%。不過如果仔細分析零售表現，則可以發覺受惠種類都是民生類別，不同於以往內地遊客集中購買奢侈品了。無怪乎基匯資本多次大手購入領展公司的「民生」商場。
投資者預早投資全幢工廈
在整體工廈大宗成交中，今年市場暫錄得24宗全幢工廈或工業地盤成交，成交總額佔上八成半以上。其實投資者已預料今年特首施政報告會重啟活化工廈、讓15年以上的舊工廈可以免補地價形式，改裝活化為寫字樓或酒店。在新公佈內容中，更首次容許整幢工廈改裝為過渡性房屋用，並放寬低層工廈及貨倉用途，更有效地調配資源。
現在交易的整幢工廈，動輒呎價都在6,000元以上，但是投資者尤其新晉的發展商和新興富豪二代和私慕基金仍是表現甚為進取。既然整盤生意是有可為，且涉及租客都是新興企業和新型產業，他們的接力參與是可以預期的。
明年工商舖市場仍然被看高一線，視乎中美貿易戰談判結果、全球息口走向、中國以至香港經濟可否穩中向好等等。如果經濟因素不太差的話，甲級寫字樓、民生商舖和整幢工廈仍會是「淡市中奇葩」，值博率較高。
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