李根興教路： 逆市吸平貨 可吼民生店 舖市寒冬 核心區爆蝕讓潮

文匯報

本港暴力示威沒完沒了，購物旺區人流稀疏，加上連串暴力事件及破壞，各商舖「食到應」，被迫提早關門，曾「馬照跑、舞照跳」的香港，入夜後卻烏燈黑火，陷入恐慌之中。盛滙商舖基金創辦人及行政總裁李根興接受香港文匯報專訪時坦言，自政治事件爆發，手上舖位已「賣唔出」，料未來一、兩年會大受「內傷」，商舖投資冰封難短期內解凍，核心購物區零售商舖「有排衰」，減租七成始有機會租出，部分更要蝕讓離埸。不過他對商舖前景仍樂觀，認為是入貨的時機，並向各位讀者教路平買舖位的「方程式」，可留意民生舖投資。■香港文匯報記者 黎梓田

李根興表示，暴力示威發生至今已有4個多月，舖市整體來說呈下跌趨勢，但在這些趨勢之中也出現「兩極化」的情況，就是越核心、越依靠遊客的地區舖位，買賣價跌得越多，尤其是高檔奢侈品的跌得最急，而越民生、越依靠本地客的地區舖位則成為逆市奇葩，跌幅輕微，特別是經營魚檔菜檔等民生消耗品的舖位，造價更不跌反升。在租賃方面，尖沙咀、旺角、銅鑼灣等核心旺區的租金已出現減半的情況，而民生區舖位租金則繼續保持同一水平。

消耗品個體戶正受惠

李根興指出，對於早前有示威者杯葛並破壞連鎖店舖，非連鎖、售賣民生消耗品的個體商戶會受惠。李根興又提到，核心區的地舖陸續出現蝕讓，但如早前灣仔駱克道街舖錄大幅蝕讓沽貨的個案卻很少，由於持貨能力強的業主惜售，大多業主未肯大幅減價求售，多數蝕讓個案都是近乎平手或者蝕手續費，而上水、元朗等民生區的地舖更少有平貨可執。

李根興稱，從過去5年來看，2014年「佔中」前屬舖市高峰，而「佔中」後出現港人與內地旅客的衝突後，舖市隨即直線下跌，由此可見「自由行」是過去支撐舖市的一股主要動力。不過，隨着環境及政治局勢變化，預計舖市的兩極化會持續，核心區及民生區舖位的買賣價會進一步拉近。

民生舖價逆市彈五成

事實上，核心區及民生區的舖位買賣價，前者下跌40%-50%，後者卻上升了40%-50%。李根興表示，核心區舖位的租金回報率要到4厘才有人接，而民生區則只需3厘。他舉例，觀塘瑞和街28至48號南安大廈地下J舖，面積1,300方呎，新近以6,480萬元易主，該舖現址為豬肉店及滷水食物店，每月租金16萬元，料買家可享回報約3厘。如同類舖位在銅鑼灣，料回報要有4厘才賣得出，即大約4,800萬元或者平26%。

李根興指，近期經濟不景氣，很多核心區舖位業主會願意減租予商戶，減幅普遍有一半，但一般不會把調整顯示在租約上，例如賬面上即使有4厘回報，但實際上只有2厘，而民生舖位租金保持穩定，核心區舖位的真實回報或比起民生區舖位的3厘為低。不過，李氏指核心區舖位有較強的反彈能力，如政治事件結束，這類核心區舖位會有較大的上升空間。

中低檔商戶生意向旺 

以近期觀察來看，中低檔消耗品（即人均消費幾十至一百元以內）的生意最好，例如餐廳、小食店、肉檔菜檔等，近期亦有菜檔商戶向他反映「賣到無貨」的情況。而中高檔（即人均消費一百元以上），或者賣耐用品、非必需品的，例如時裝、珠寶等，則生意會下跌。

文匯報

港文匯報訊（記者　黎梓田）近年盛滙商舖基金動作多多，涉及多宗地舖買賣個案，而最近更有意在新界西北「插旗」。李根興直言，基金最大目標是坐擁1,000間舖位，惟與現時公司手上6間舖位以及私人擁有的舖位數量相比，離目標尚有一段很長的路。不過他笑言，50歲才是地產事業的開始，今年才40多歲，已較一般人早了很多起步。

業主醞釀掟貨 準備入市 

李根興指，現時公司及私人名義擁有的舖位共有10多間，而公司自2018年起計，亦累計轉售出23間舖位，包括2018年賣出15間，2019年暫賣出的8間。唯自今年6月12日政治事件爆發起至今，已醞釀一股「掟貨潮」，手上舖位乏人問津。面對政治事件及逆市，李根興認為是一個重大的機遇，可藉此吸納貨源，累積更多實力。

事實上，該基金近期活躍於商舖市場，包括先後購入洪水橋及元朗兩舖位，涉逾2,300萬元。盛滙表示，位於洪水橋大街1號德祥樓地下33號舖，建築面積400方呎，月租2.5萬元，公司以760萬元買入該物業，預期回報超過3厘。據知，此舖原業主是2008年以105萬買入。

連購入2間新蒲崗地舖

另一間則位於元朗金輝徑33-41號金禧樓地下3號舖，現時月租3.2萬元，回報約2.4%，該舖建築面積400方呎，以買入價1,600萬元承接，屬於公司股份轉讓方式買入。預期新租金約4.2萬元，回報率逾3厘。據知，該舖位原業主於2014年5月以1,450萬元購入。李根興曾指，未來洪水橋發展住宅及商業項目，將會帶來新增人口超過20萬。 洪水橋基本上無舖可賣，因此該物業屬罕有放售。

另外，李根興亦連環購入2間新蒲崗地舖，合共涉資約1,588萬元，其中，新蒲崗錦榮街地舖，面積約200方呎，作價438萬承接，呎價2.19萬，租金回報約3.3厘；另外，同區爵祿街地舖，面積約250方呎，以1,150萬易主，呎價4.6萬，租金回報約2.4厘。李根興曾表示，兩間舖位作長線持有，主要因為新蒲崗舖位低水，且兩間舖的大廈樓齡都超過50年，好大機會中長線會有財團收購。