2020年6月22日 星期一

什么是旧改? 拆迁房,指标房,回迁房又是什么?

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旧改有三个关键词【拆迁房】、【指标房】、【回迁房】

那么这三个词是什么意思呢?

拆迁房:指的是某一片区有旧改规划,但未有正式开始拆迁的房子。这类房子通常会比较便宜。

指标房:指的是某一旧改片区内,已经签约的房子。并且已经有了明确的赔偿方案这类房子问题是资金成本较不过交房周期较短

回迁房:指的是某一旧改片内,房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业。这类房子的手续和二手房交易是一样的,不过由于回迁房是没有土地出让金,所以在二手过户的时候,会要买家补交地税)


今天我们主要发表旧改的一些问题!

1、旧改房有什么风险
答:交易风险 项目风险 交楼周期

2、旧改房有什么优势?
答:不限购,不限售,不需要任何名额指标,没有任何限制!

3、旧改房的投资有何优势?
答:资产变现,实现保值,增值!超高的可见差额利润,非常高的回报率,是一种稳定增值的固定资产投资项目!

4、旧改房回报率多少
答:旧改房价格基本在开盘价的5折左右,一般年化收益率20%左右。

5、旧改房有什么门槛和限制?
答:需要有一定的资金能力!要一性次付款,无法贷款!以及购买周期时长较长(24~48个月,具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定)

6、建设期间开发商有哪些赔偿
答:开发商签约后,每月或者每半年会支付拆迁安置费直到交楼为止,另外还有搬家费,装修补贴等...

7旧改房能不能买卖?
答:目前国家尚未有明确的规定。

8旧改房的安全性如何保证?
答:指标房是开始商介入的项目,直接和开发商签协议,由开发商报送备案!

9交易流程是不是很复杂?
答:交流流程并不复杂,但要求专业比较高,细节多。特别是投资,应该找专业人员!

10既然都要拆迁了,为什么还要卖呢?
答:这个问题应该是多数人都很关注的一个问题吧!首先,土豪的世界不是我们能理解的,人家手上拥有的面积至少都十几套,不在乎拿一两套出来提前变现。第二,因为旧改时间周期比较长,短则二三年,长要的说不好,所以提前变现去做其他投资,这个很正常!

11、万一有钉子户怎么办
并不需要全体业主签完才动工,项目可以分期建设;
村委街道办等部门会协调,推动进展,对于钉子户不合理要求,政府相关文件有具体措施,可以通过政府裁决强制征收,或由法院判决并强制执行。

12、购买旧改房需要出的费用有哪些?
答:购买面积的全款,原业主更换新业主的更名费,以及中介操作费。

13什么是城市更新?为什么要城市更新?和旧改是什么关系?
答:城市更新和旧改是一个意思,城市更新主要包括两方面;一是拆除重建,一个是综合整治;拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境,城市形象。深圳这个弹丸之地,土地供应越来越少,要获得更多的土地要么填海,要么旧改。

回迁房交易流程
1. 确定购买意向。
2. 交订金。
3. 签约房屋转让协议。
4. 和开发商签约拆迁补偿协议合同。
5. 村委 街道办 开发商住建部国土局等存档备案。
6. 领取开发商拆迁补偿合同。
7. 每月领取开发商过渡费(季度)每月。
8. 等待选房——交房。

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