2013年7月24日 星期三

一成家庭供款佔收入逾60% 新加坡發樓市預警

蘋果日報

【本報綜合報道】新加坡金管局(MAS)發表年度報告顯示,該行截至3月底止的上個財政年度出現淨虧損106億坡元(約654億港元),是歷來第二高水平。該行並估計,當地有5%至10%家庭在樓市過度槓桿,債務供款佔收入比例逾60%,對房地產信貸急速擴大表示關注,並承認低息、槓桿增加及高樓價,是當地金融穩定的一大隱憂。 昨MAS發表年度報告,預期當地經濟增長約為1%至3%,通脹率預估則由3%至4%下調至2%至3%。MAS局長孟文能(Ravi Menon)在記者會上指出,中國經濟增長放緩會令中國的消費及投資將趨向保守,但職位空缺仍多,相信中國能成功「保七」。故此孟文能認為,情況對新加坡 的影響有限。

過去三年 樓按每年增18%

不過,孟文能強調,當地低利率、持續增長的購買力令槓桿增加及高樓價,的確對金融穩定構成風險。他指出,整體信貸佔國內生產總值(credit-to- GDP)比重,在過去三年由200%增加到270%;不過星政府更擔心的是銀行房屋按揭增加,在過去三年每年都增加18%。現時當地樓按佔GDP比重,已由三年前的35%,上升至46%。
孟文能擔心,一旦利率調高,一些家庭恐陷入困難。他指出,現時屬過度槓桿的按揭申請者,即總債項佔入息比率逾六成的樓市買家,據MAS估計已佔所有按揭申請者的5%至10%。由於大部份按揭屬浮息按揭,一旦低息環境逐步回復正常,該行估計若按息升3厘,過度槓桿的比例恐會進一步升至10%至15%。
事實上,日前評級機構穆迪已因為新加坡銀行貸款增加,樓價居高不下,恐影響銀行信貸品質,將當地銀行業評級展望下調至「負面」。當地樓價自09年次季以來累升六成。

坡元升值 上年度蝕654億

與此同時,MAS公佈上個財年出現106.1億坡元(約654億港元)淨虧損,虧損程度僅略低於2010至11財年的109億坡元,為史上第二高水平。主因是坡元兌日圓及歐元升值,損及其外滙儲備價值。
MAS估計,今年上半年當地經濟增長料為2%,而下半年增長將會加速;當地去年全年經濟增長為1.3%。通脹則會在下半年溫和地上升至2%或以上,但維持全年核心通脹預估在1.5%至2%不變。

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新加坡金管局表示對當地樓市風險表憂慮,主要引用樓按負債佔本地生產總值(GDP)比率升至46%。對比起本港樓市,風險亦不容忽視,據金管局今年5月公佈,本港總家庭負債佔GDP達61%,驟眼看似乎較新加坡更令人憂慮,但其實本港所謂負債包括私人貸款及信用卡債項,故粗略估算會較新加坡風險略低。

本港金管局一直以供款對入息比率(DSR),作為供款人的供樓負擔風險指標,卻忽然在今年2月,首次推出家庭負債佔GDP比率,數據顯示,去年底相關比率為59%,短短三個月後,金管局表示相關比率升至61%。
不過值得留意的是,金管局公佈的數字為樓按、私人貸款及信用卡負債對比GDP比率,而並非按揭貸款佔GDP比率。加上有經濟學家指出,GDP增長放緩亦會令相關比率上升,因此有關數字不能直接反映樓價風險。

供款佔入息比率約36%

至於新加坡金管局另一「嚇人」數據、指有5%至10%供款人的供款對入息比率(DSR)高於60%;在此數據上,本港樓市風險則較低,據本港金管局早前公佈去年底止供款對入息比率為36%,較2010年的41%有所回落。
對於控制樓市風險,本港金管局除控制貸款成數上限外,亦在壓力測試上着手。當局年初則上調有關假設1厘,由原本加息2厘提升至3厘。據當時估計,有關影響會令按揭貸款金額至少減少5%。

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