2018年6月30日 星期六

樓市異象!沙田85%屋苑收租回報下跌 個別「見紅」

on.cc東網專訊

買樓收租回報跌至史上最低,即使沙田區有強勁租務需求撐起租金,回報亦愈來愈「奀」。東網統計該區20個指標屋苑現時的平均租金回報,約85%屋苑較去年同期下跌,其中失守3厘的屋苑由4個激增逾2.5倍至現時14個,個別成交更出現「負回報」異象。

綜合地產代理提供6月的最新數據,該些沙田區屋苑之中,以市中心屋苑租金回報跌得最勁。其中,希爾頓中心租金回報率由去年中約3.4厘急跌至最新2.4厘,「縮水」近三成。反觀屋苑最新平均實用呎價18,340元,較去年同期的13,982元升逾31%。

鄰近同樣主打細單位的偉華中心,去年中曾獲內地學生以實用呎租逾50元豪租單位,令平均租金回報一度推高至4.5厘,但一年過後樓價漲逾3成,惟租金升勢無復去年勇,回報按年跌逾一厘,至現時3.2厘。

至於毗鄰港鐵沙田站的沙田廣場,因主攻沙田市中心少有的3房單位,租金銀碼較大,升幅更難追上樓價,現時實用呎租僅徘徊30餘元水平,較同區迷你盤平一大截,拖累租金回報率3厘不保,回落至2.4厘。惟屋苑平均實用呎價由去年中的12,093元,急升至現時15,703元。

這帶租金回報遠遜樓價,代理指與買賣盤源太少有關。中原招錦昌認為,現時樓價高企,業主難以換樓,大多都不願放盤,即使肯放售單位,往往亦開出天價,加上用家搶入市推高樓價;惟租務市場盤源相對充裕,部分心急業主更願意減租吸客,形成樓價升得快過租金現象。

其他主攻細價盤的屋苑,租金回報亦不斷縮水。美聯翁凱傑表示,早前成交實用呎價破兩萬元、貴絕沙田的河畔花園D座中層迷你戶,同類單位租金約11,500元,租金回報僅得2.7厘。另外,呎價亦逾兩萬元的沙田第一城,現時平均租金回報亦降至2.9厘。

區內新進屋苑方面,即使樓齡較新,會所級數高,但收租回報亦低企。坐落大圍站旁的名城,現時平均收租回報已跌至2.4厘。美聯談澤成指,該屋苑規模大,提供逾4,000伙,主攻3房及4房大單位,由租盤較充裕,呎租持續低水,是過去一年租金升勢被樓價拋離的主因。

以名城新近錄得的破頂買賣為例,屋苑3期1座3房戶成交價1,660萬元,實用呎價直逼2萬元,但代理指同類單位市值月租只是2.8萬元,租金回報僅逾2厘,較現時一般供樓按息2.15厘還要低,意味買樓收租變為負現金流的投資。另外,目前收租回報仍企穩在3厘以上的沙田屋苑,包括好運中心、帝堡城及金獅花園,後兩者回報同為3.4厘。

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●港加息在即 恐年底進收租「負回報」年代
對於收租回報每況愈下,萊坊高級董事林浩文認為,住宅樓價升勢持續,加上香港銀行勢跟隨美國加息,物業的租金收入遲早抵銷不到供樓按揭利息支出,估計最快今年底進入收租負回報年代。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,租金升勢不及樓價,導致租金回報下跌,惟現時物業投資者並非只看租金回報,「磚頭」其他價值如資產儲蓄、升值潛力及長遠用途等,亦是考慮入市與否的因素。

她認為,目前普遍物業的供樓按息支出仍低於租金,租金基本上仍可抵銷按息及其他差餉管理費等支出,即使收租回報逐漸收窄,但對長線投資者而言,仍有幫助供樓及持貨的優勢。

不過,隨着拆息波動,香港銀行跟加按息的條件增,預期銀行有機會9月底前調升按息,料年內最優惠利率(P)上調將不超過兩次,累積幅度不多於半厘,估計本港按息於年底前處2.65%或以下低水平;若然美息明年上調次數達3次,在聯繫匯率制度下,港息明年仍會延續上升趨勢,儘管加息步伐仍屬溫和,相信有部分物業的租金收入難彌補供樓按息支出。

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●投資「磚頭」幾時最筍?
傳統以來港人愛買「磚頭」收租,貪其賺租又賺價,成為不少投資者的致富方程式。究竟97至今哪段時期的租金回報最高?

過去21年全港指標屋苑的平均租金回報,跟隨樓價變化而經歷高低起跌。據美聯物業數據顯示,1997年樓市高峰時期時,市民爭相入市程度與今時今日一樣瘋狂,惟當時平均租金回報仍有約4厘以上。

及後亞洲金融風暴重挫樓市,1998年後更步入長達數年的下跌周期,但租金回報卻不斷上揚,尤其2003年爆發沙士疫潮,樓價跌至谷底,當年收租回報曾一度升至逾7厘,為20多年來最高位。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為,當年不少市民對樓市前景欠缺信心,紛紛轉買為租,令租金跌幅遠少於急瀉的樓價,因而推高租金回報。他認為,樓價升幅遠高於租金,加上本港銀行很大機會跟加按揭息,重返97年前大部分時間出現的按息高過租金回報的情況,並非不可能。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指,上半年樓價累升10%,但同期租金只漲4%,預計下半年租金升幅仍然落後樓價下,租金回報難免繼續低企,若實際按息升到2.4至2.65厘水平,便有機會大規模出現收租負回報的情況。

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